Dégradations immobilières : que doit prendre en charge le propriétaire ?

STRONG>Gérard Deray, Fondateur du site GeranceCenter.comUn logement subit au fil du temps des dégradations dues à l'usure normale ou, au contraire, à des défauts d'entretien. Comment distinguer celles imputables au propriétaire de celles devant être assumées par le locataire ? Le décret du 26 août 1987 définit les réparations à caractère locatif (et donc restant à la charge du bailleur), et l'article 1732 du code civil fixe la responsabilité du locataire en matière de dégradations et de pertes affectant la chose louée.Le locataire est tenu à l'entretien et aux réparations courantes. À défaut, le propriétaire peut résilier le bail. Inversement, le propriétaire est responsable des réparations lourdes et celles dues à la vétusté, représentant l'usure « normale » dans le temps. Pour autant, aucun texte ne définit précisément cette notion. Certaines associations et assureurs utilisent une grille de vétusté fixant un taux, une durée de vie, voire une franchise à chaque sujet (parquets, peintures, plomberie, etc). Ainsi, le parquet a souvent une période de franchise de 5 ans. S'il est détérioré par le locataire durant cette période, il devra le faire remplacer à neuf sans déduction de vétusté. Mieux vaut donc prévoir une grille et la joindre au bail.Quant à l'entretien courant, il rassemble des opérations, souvent annuelles et obligatoires (ramonage des cheminées, révision de la chaudière, etc.). Les réparations dues à un défaut d'entretien du locataire lui sont imputables sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, ou cas de force majeure. Idem avec ce que le Ministère du logement appelle « l'usage anormal de la chose louée » qui vise les dégradations volontaires ou accidentelles. Pour se dédouaner, le locataire doit prouver qu'elles résultent d'un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou d'un tiers étranger.
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