La Tribune
Alors que les régulateurs financiers sont très vigilants sur la santé des marchés immobiliers internationaux, le système français est lui considéré comme plus robuste et davantage résilient. Le Joint Forum, un groupe de régulateurs et de banquiers centraux placé sous l'égide du Comité de Bâle, juge ainsi dans une note publiée en février dernier que "les prêts immobiliers en France sont moins risqués que dans les autres pays européens". Le groupe de régulateurs avance deux principales raisons. Tout d'abord, la montée en puissance depuis le début des années 2000 d'un mode de garantie résilient : "les prêts cautionnés". Cette technique garantissait plus de 59% des prêts résidentiels en France en 2010, contre seulement 30% en 2000. Ce, au détriment de l'hypothèque, largement majoritaire dans les pays anglo-saxons, et qui ne représente que 28% des garanties de prêts en 2010, contre 45% en 2002, indique le Joint Forum.Un premier niveau de protection en cas de détérioration de la qualité de créditLes organismes de cautionnement de prêts "agissent comme un premier niveau de protection en cas de détérioration de la qualité de crédit des emprunteurs", indiquait en janvier dernier l'agence de notation Standard & Poor's (S&P). Ce qui limite l'impact d'un défaut des emprunteurs sur le secteur financier, d'autant que le leader du marché français, Crédit Logement, est une société dont les principales banques françaises sont actionnaires. Elles mutualisent donc en quelque sorte les risques des crédits. "Le risque avec les prêts cautionnés est plus faible (…) car il est plus fragmenté", indique ainsi le Joint Forum dans sa note.Les critères de crédits très strictsLe groupe placé sous la houlette du Comité de Bâle remarque également que les conditions d'octroi de crédits des banques françaises solidifient le marché immobilier. Le Joint Forum note ainsi positivement le fait les mensualités des prêts ne puissent pas dépasser 35% des revenus mensuels des emprunteurs en France. Avant de consentir à accorder un crédit, les banques demandent en effet un flux de revenus régulier, un contrat à durée indéterminée, et prêtent attention au risque de période de chômage.Les achats sans apport se font raresCes critères de solvabilité des banques françaises sont aujourd'hui intransigeants, et gagneraient peut-être à s'assouplir, tout au moins à s'affiner, pour réintégrer une partie de la population parfois injustement exclue. Les banques demandent désormais aux emprunteurs d'apporter au moins 20% du montant de leur acquisition pour obtenir un crédit. Résultat, les achats sans apport se font de plus en plus rares, comme le constate sur le terrain le courtier immobilier Immoprêt. Seules de rares exceptions subsistent. Pour S&P, lorsque les banques consentent à financer la très grande majorité de la valeur d'un logement, elles le font en fait pour "les emprunteurs les plus riches qui ont d'autres actifs financiers". Ce qui de fait confine la clientèle visée par un retournement du marché à une clientèle très solvable. Avec de tels critères, le marché immobilier français a peu de chance de s'écrouler.80% de prêts à taux fixeEn outre, le montage des prêts est particulièrement sobre en France, avec une grande proportion de prêts à taux fixe, soit 80% de l'encours total, "ce qui limite l'exposition des ménages à un scénario de retournement des taux d'intérêt", estime S&P. Et pour les 20% d'encours restants, l'agence de notation constate que ce sont principalement des prêts à taux variables plafonnés ou à mensualité fixe.Pour aller plus loin :>> Consultez les dernières annonces immobilières>> Découvrez le prix du m2 dans votre rue>> Comparez les devis pour vos travaux>> Réalisez votre diagnostic immobilier
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