L'immobilier d'entreprise en plein questionnement

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L\'immobilier d\'entreprise a-t-il une vie à part? Peut-il se soustraire aux éléments macro-économiques environnants? Est-il lui aussi en train de subir un tassement des prix? Le spécialiste des transactions immobilières tertiaires, Knight Frank faisait le point ce matin sur l\'activité constatée en région parisienne depuis le début de l\'année dans le domaine locatif. L\'occasion pour ce professionnel de présenter dans un rapport intermédiaire particulièrement bien écrit et peu avare en métaphores filées autour du thème de la terre (le document est titré: «promenons-nous dans les bois») et de la symbolique médiévale (le chapitre sur le marché des commerces est intitulé: Donjon, bastions et oubliettes!).L\'offre neuve ou restructurée ne représente que 21% des surfaces disponiblesDe façon plus prosaïque, l\'activité transactionnelle des neuf premiers mois est en baisse de 19% avec 1,56 million de m2 de bureaux placés en Ile-de-France. Recul que Knight Frank relativise volontiers, 2011 ayant été particulièrement riche en transactions de très grande taille (plus de 20.000 m2). Depuis le début de l\'année, ce sont clairement les petites et moyennes transactions (moins de 5.000 m2) qui sont le plus affectées. Et mécaniquement, le segment des très grandes tailles est lui aussi touché. Du coup, seules les opérations portant sur des surfaces comprises entre 5.000 et 20.000 m2 s\'en sortent bien, ce créneau affichant une hausse de 31% par rapport à l\'an passé. «Pour l\'heure, le marché de l\'immobilier d\'entreprise est sauvé par l\'offre réduite en quantité et en qualité, avec notamment une offre neuve ou restructurée qui ne représente que 21% des surfaces disponibles», indique Cyril Robert, directeur des études et de la recherche, auteur du rapport intermédiaire. «Etrange chêne donc qui ne casse pas dans la tempête. Bien sûr, sous les attaques du vent, les feuilles ont été emportées, quelques branches ont cédé mais l\'essentiel est toujours là: le tronc, solidement ancré dans le sol, et les branches maîtresses», précise Cyril Robert.Une fragmentation toujours plus importanteEt de mettre aussi en avant la fragmentation toujours plus évidente du marché francilien avec, d\'un côté, des actifs «prime», chers et recherchés et de l\'autre, des actifs secondaires beaucoup moins prisés. Les écarts de prix sont ainsi éloquents et n\'ont jamais été aussi importants, avec une moyenne de 522 euros/m2 pour les beaux immeubles «prime» (jusqu\'à 850 euros/m2 dans le quartier central des affaires de Paris) contre 261 euros/m2 pour des bureaux secondaires dans les 18,19 ou 20e arrondissements de Paris. Sachant toutefois que les entreprises n\'hésitent pas à demander d\'importantes remises dans la perspective de la signature d\'un bail long terme. Remises qui peuvent atteindre 20% des tarifs demandés ou un mois de franchise par année de prise à bail. «Décidément, il n\'y a pas que l\'offre qui tienne du maquis inextricable: les prix sont eux aussi bien baroques!», commente Cyril Robert.\"Une saga qui continue de s\'écrire\"Du côté du marché des commerces, la tendance est plutôt à la hausse mais sur un micro créneau: celui des emplacements de première qualité à Paris (avec un prix moyen de 1.352 euros/m2 par an, en hausse de 7% sur 2011). A l\'origine de ce mouvement, l\'appétit insatiable des grandes marques de luxe pour ouvrir des boutiques toujours plus grandes et exceptionnelles. «La consommation est un langage. Ceux qui en ont les moyens expriment aujourd\'hui un vœu d\'intemporalité, qui n\'est autre qu\'une volonté de repousser la mort. Et comment mieux signifier cette capacité à surmonter les affres du temps et les menaces de l\'avenir qu\'en faisant appel à ses racines les plus solides, les plus profondément ancrées dans l\'histoire? Des racines qui donnent à la fois une idée du chemin parcouru, qui ouvrent un sens et offrent un soutien. Un passé pour un avenir, bref une saga qui continue de s\'écrire», commente sur le sujet Cyril Robert.Ni loup, ni chaperon rougeQuid de cette saga? A quoi devrait ressembler 2013 sur ce segment de l\'immobilier tertiaire? Si 2012 a plutôt fait preuve d\'une belle résistance, plusieurs signaux négatifs semblent pointer leur museau, même si l\'auteur du rapport refuse d\'y voir l\'ombre menaçante du loup ou celle plus fragile du petit chaperon rouge. Premier signal inquiétant: devraient arriver sur le marché de nombreux immeubles jusqu\'à présent en restructuration. Avec pour effet immédiat de contracter l\'absorption nette des m2 disponibles en Ile-de-France. Absorption nette qui pourrait retomber aux alentours de 300.000 m2, bien loin des 600.000 à 700.000 m2 escomptés pour 2012. Soit une mauvaise nouvelle également pour l\'évolution des prix. «2013 s\'apparentera donc très vraisemblablement à une année complexe. Une année riche d\'opportunités mais pas exempte de coups de vent. Oui, d\'autres branches fragilisées risquent de tomber. Mais déjà, au cœur de la forêt, les bourgeons des nouvelles pousses se préparent. L\'arbre francilien se régénère. La basse saison est idéale pour cela», conclut Cyril Robert qui se veut finalement résolument optimiste. La période est, en tout cas, de plus en plus favorable aux entreprises candidates à la location, ces perspectives leur donnant l\'assurance d\'obtenir des franchises de loyers toujours plus importantes.

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