Le casse-tête de la rénovation de l'immobilier d'entreprise

Les immeubles de bureaux sont parfois de véritables passoires thermiques. La consommation des immeubles construits dans les années 1990 atteint fréquemment 200 kWh/m2/an et parfois jusqu'à 350 kWh/m2/an. Ramener la consommation des bâtiments neufs, les plus économes en énergie, de 130 kWh/m2/an à 50 kWh/m2/an, comme le préconise le Grenelle de l'environnement, est déjà en soi un challenge. La rénovation d'immeubles anciens et occupés est un défi plus complexe encore, d'autant que le parc de bâtiments tertiaires (à l'opposé des bâtiments résidentiels), composé à 97 % d'immeubles anciens, englobe des bureaux mais aussi des hôtels, des entrepôts, des établissements de santé, etc.Le président d'Icade, Serge Grzybowski, qui est tout à la fois une société foncière et un promoteur, a conduit un groupe de travail sur le sujet et vient de rendre son rapport à Philippe Pelletier, qui préside le Comité stratégique plan bâtiment Grenelle. Les bâtiments résidentiels et tertiaires sont en effet la filière d'activité la plus consommatrice d'énergie dans l'Hexagone (43 % de l'énergie finale consommée en 2007) et la deuxième source d'émissions de CO2 (23 % en 2007) après les transports (24 %), à l'échelon du pays.Premier défi, recenser l'état du parc des bâtiments tertiaires. Les chiffrages effectués jusqu'ici restent très approximatifs. Ainsi, par exemple, les entrepôts construits avant 1980 ne sont toujours pas recensés. L'enjeu d'une évalutaion précise est donc colossal.hétérogèneS'il crée une dynamique, l'objectif politique retenu par le Grenelle d'une réduction de 38 % de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires d'ici à 2020 semble, en outre, difficilement applicable, immeuble par immeuble, tant le parc est hétérogène. Diviser par deux la consommation d'énergie d'un immeuble qui consomme 400 kWh/m2/an est plus aisé que d'abaisser de 38 % celle d'un bâtiment qui ne consomme « que » 150 kWh/m2/an.Aussi Serge Grzybowski préconise de rendre obligatoire, dès 2010, la mesure des surfaces et des consommations énergétiques, pour avoir une vision concrète de l'état de l'existant. Instaurer une étiquette énergie unifiée, crédible, applicable, comme elle existe déjà pour les logements, permettrait également d'évaluer de manière précise les immeubles.Toujours dans l'esprit de privilégier l'incitation à la contrainte, il suggère d'instaurer non pas un bail vert mais « une annexe verte » pour tous les nouveaux baux signés à compter du 1er janvier 2011 qui comprendrait une estimation des consommations énergétiques, un descriptif des équipements utilisés pour chauffer ou refroidir l'air, et fixerait des objectifs pour diminuer les consommations. Un dialogue constructif pourrait ainsi se nouer entre propriétaires et locataires.Enfin, pour inciter les bailleurs à réaliser des travaux, et en faciliter le financement, il suggère différents dispositifs fiscaux, comme, entre autres, l'instauration d'une taxe sur les plus-values de 16,5 % au lieu de 19,5 % lorsque les entreprises cèdent leurs murs à des sociétés foncières afin d'en améliorer le bilan thermique ou la mise en place d'un dispositif d'amortissement accéléré.