Gestion 21 pointe la faible valorisation des foncières face à un horizon dégagé

Le compartiment des foncières européennes n'a certes pas échappé à la défiance des marchés face à la crise de l'euro. Mais à l'opposé de 2008, les sociétés d'investissement immobilier cotées à Paris (Siic) ont mieux résisté que l'ensemble des actions françaises. Le compartiment n'enregistre qu'un recul limité de 6 % depuis le 1er janvier dernier contre 10,4 % pour le CAC 40. « La situation actuelle est fort différente de 2008 » explique Laurent Gauville gérant du fonds Immobilier 21 de la société Gestion21, l'un des meilleurs puisqu'il a engrangé 15 % de surperformance sur ses pairs l'an dernier. L'environnement n'est plus le même : les foncières ont mené un très gros travail sur leur patrimoine locatif en acceptant des renégociations précoces de leurs baux, échangeant parfois une baisse des loyers contre un allongement de la durée; ce qui a sécurisé les cash-flows futurs. Parallèlement, les bilans ont été assainis et la question de la dette des sociétés immobilières n'en est plus vraiment une. La réouverture du marché du crédit a permis à des acteurs de premier plan comme les français Klépierre;pierre, Gecina, l'italien Beni Stabili ou le batave Weredhalve de diversifier, par des appels au marché obligataire, des ressources provenant jusque-là trop exclusivement en provenance des banques. Quant à la demande de bureaux, si le taux de vacance culminera à 8 % au début de l'automne, il décroîtra car le marché subira ensuite le quasi-gel des constructions depuis 2 ans alors que l'emploi tertiaire a retrouvé le chemin de la croissance dans l'Hexagone depuis maintenant deux trimestres consécutifs. marque de défianceDe quoi s'attendre à la disparition progressive du pouvoir de négociation des locataires dans les prochains mois. « Sans attendre, l'indice ICC des loyers tertiaires va retrouver la croissance dès sa prochaine publication au début du mois de juillet rompant avec trois trimestres en territoire négatif » précise Daniel Tondu, président de Gestion 21. Malgré cet horizon dégagé, les ratios de valorisation du compartiment des sociétés foncières calculés par le gérant d'Immobilier 21 continuent de porter la marque de la défiance des investisseurs sur le secteur. Aux cours actuels le rendement moyen du cash-flow atteint 9% soit un multiple de 11 fois qui s'avère très inférieur à la moyenne des quinze dernières années (15,6 fois). Ce rendement est supérieur de 6,1 % à celui des emprunts d'État à 10 ans. Laurent Gauville ajoute que la croissance attendue à moyen terme sera de 2 à 4 % par an, après la stabilité de 2010 qui porte les stigmates de la sécurisation sur les cash flows futurs. Côté rémunération, des actionnaires, le dividende leur procure un rendement de 7 % à forte visibilité pour les exercices à venir. Enfin, alors que le redémarrage de la hausse des valeurs d'actif net est attendu dès la fin de l'année, la décote sur cet ANR est en moyenne de 30 %. Christophe Tricaud