Bourse ou immobilier : quel est le meilleur placement ?

Placement ultra-risqué à la rentabilité trop incertaine contre placement de bon père de famille aux revenus certains : voilà à quoi se résume le fréquemment le match entre la bourse et la pierre pour les épargnants. Mais qu'en est-il vraiment sur longue période ? Gagne-t-on à coup sûr dans l'immobilier ? Pour en avoir le cœur net, il faut comparer l'évolution du CAC 40 à celle des prix dans l'immobilier ancien. Cette analyse sur 25 ans sera partagée en deux séquences : la première couvre la décennie 90, la seconde s'étend sur les 15 années suivantes. Pour avoir une vision globale sur un quart de siècle, les deux séquences seront ensuite réunies. Pour des raisons de simplicité, l'analyse porte sur la seule évolution du prix des actifs.

Première séquence: avantage à...

Les années 90 sont marquées par la flambée de la bourse, dans le sillage de Wall Street, porté par la décrue tendancielle des taux d'intérêt américain et par la désinflation. Une flambée qui fait suite au mini-krach de 1987. La remontée s'accélère au milieu des années 90 avec la bulle spéculative autour des valeurs technologiques, les fameuses dot-com. C'est l'exubérance financière de la nouvelle économie. Le CAC grimpe jusqu'au record de 6.945 points durant la séance du 4 septembre 2000.

Finalement, entre janvier 1990 et décembre 2000, le CAC s'envole de 215%. C'est une toute autre histoire pour l'immobilier. La flambée du milieu des années 80 prend fin avec la guerre du Golfe. L'économie flanche, dans un contexte de taux d'intérêt tendus en France et en Europe par la réunification allemande, les transactions se figent puis chutent sous l'impact des ventes paniques des marchands de biens. C'est le krach. À Paris intra-muros, les prix s'effondrent de 33,5% entre 1991 et 1997 : du jamais vu depuis la 2e guerre mondiale et la chute de l'immobilier parisien fait reculer la moyenne nationale de 2,3% sur la période. Mais à partir de 1998, les prix remontent. Le bilan des années 90 dans l'immobilier en France c'est finalement un prix moyen en hausse d'un peu plus de 19% mais en recul à Paris. Sur cette première séquence, l'avantage va sans conteste à la bourse avec un CAC 40 en hausse de 13,3% en moyenne par an contre un petit 2% pour l'immobilier. Changement de décor après 2000. Les prix de la pierre continuent sur leur lancée, la hausse est effrénée, car tous les territoires sont en ébullition grâce à la baisse des taux, à l'allongement des prêts et à la pression de la demande.

L'inversion de la tendance

La crise de 2008-2009 est une simple parenthèse et l'euphorie ne prend réellement fin qu'en 2013. Suivent trois années de baisse, mais, malgré tout, le bilan reste très positif avec une progression de 104% sur ces 15 années et même de 178% pour Paris. Du côté des actions, la tendance n'est pas la même : les krachs à répétition, celui de la bulle internet au début des années 2000 puis celui de 2008-2009 : avec la crise des subprimes, les faillites bancaires s'enchaînent et la crise devient systémique avec la chute de Lehman Brothers le 15 septembre 2008. C'est enfin, à partir de 2010, la crise des dettes souveraines. Finalement, fin 2015, le CAC n'a toujours pas retrouvé son niveau du début 2010. La baisse est de 18%. Cette fois-ci, le match est donc totalement favorable à l'immobilier dont les prix progressent de 5% l'an quand ils reculent de 1,7% sur le marché des actions.

Qui gagne qui perd le match de ces deux séquences ?

Et bien contre toute attente,c'est la Bourse, qui gagne d'une courte tête avec une progression annuelle moyenne de 4% sur 25 ans contre 3,6% pour l'immobilier. Deux chiffres à comparer avec une inflation de 1,6% l'an. La différence peut sembler minime entre les deux placements. Mais avec 100.000 euros investis dans l'immobilier en 1990 un particulier sort exactement avec 243.470 euros en 2015, contre 266.633 avec un portefeuille qui aurait de suivi la performance du CAC 40. C'est un écart de près de 10%.

Alors, certes, les effets richesse mesurés ici ne sont qu'un élément de la performance. Il faudrait pour être complet tenir compte des dividendes, des loyers nets des frais d'entretien, des frais d'acquisition et de la fiscalité, qui dépendent de trop de circonstances particulières pour être synthétisés simplement. Néanmoins, mis bout à bout, ces différents éléments ferraient pencher encore plus la balance en faveur des placements actions.

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