Comment évoluent les prix de l'immobilier au regard des revenus des ménages ?

Nous avons fait l'exercice sur un demi-siècle. Nous sommes basés sur le prix de l'ancien rapporté le revenu annuel disponible brut par ménage. Cela donne le nombre d'années de revenu nécessaires pour acquérir un logement.

C'est un indicateur rustique, mais qui permet de bien apprécier l'évolution de l'effort à consentir pour posséder son propre toit.

Première surprise

L'effort est resté stable pendant 35 ans, de 1965 jusqu'à 2000 ! Incroyable mais vrai, le prix du logement augmente presque parallèlement au  revenu des ménages : +7,2% l'an contre +7,1%.

Résultat, pendant cette période bénie, il ne faut consacrer en moyenne que 2,5 années de revenu pour devenir propriétaire.

Pour autant, en 1990, l'indicateur est sorti momentanément de son couloir. Le coupable c'est Paris, mais aussi certaines de villes de banlieue et quelques zones de province, notamment en Rhône Alpes et Côte d'Azur.

La spéculation immobilière entretenue par les marchands de biens, avait fait exploser les prix dans la capitale : +133% entre 1985 et 1990 sans liaison avec l'augmentation du niveau de vie des habitants (+27%). C'est cinq fois moins !

Mais le marché rechute avec la crise en aout 1990, d'autant que les taux d'intérêt flambent. Le fond du précipice est atteint en 1997 : à Paris intra muros, les prix se sont effondrés de 32%, du jamais vu depuis la 2ème guerre mondiale.

Le revenu par foyer s'élève de 14% sur la période ce qui ramène sur le plan national le niveau d'effort à 2,4 années de revenu. Mais à bien regarder, le cataclysme n'est que relatif : notre indicateur reste bien dans le couloir. Et le ratio va remonter la pente à partir de 1998.

Après 2000, c'est l'emballement

Et dés l'année 2000, il s'échappe de son couloir historique. Les prix flambent et l'indicateur passe à 4,5 années de revenu en 2007 ! L'embrasement est cette fois national et toutes les régions sont concernées. Et pourtant, dans le même temps le revenu nominal a quand même progressé de 2,8% par an. Mais du côté des prix du m² c'est l'emballement, avec une hausse moyenne de 11% par an. C'est 4 fois plus rapide que les revenus !

Cette flambée historique repose sur trois piliers

• 1- l'allongement de la durée des prêts ;
• 2- la baisse des taux d'intérêt ;
• 3- la pression de la demande face à un déficit chronique de construction dans les poches les plus tendues.

La récession de 2008-2009 va mettre un coup d'arrêt à la surchauffe. La tendance s'inverse et les prix cèdent 7,1% en 2009, ramenant l'effort au voisinage de 4,2 années de revenus... Certains experts s'aventurent alors à pronostiquer un cycle baissier capable de ramener notre indicateur dans son couloir historique.

Que nenni !

Les prix vont remonter dès 2010 pour atteindre leur apogée fin 2011. Ils ont regagné 11% en deux ans malgré des revenus figés avec la crise : l'effort culmine alors à son pic historique en 2012.

Cela s'explique par le niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêt. Mais il y a aussi une forte pression de la demande liée au repli sur des actifs à faible risque dans un pays qui a un goût immodéré pour la pierre.

Phénomène nouveau, les jeunes prennent goût à l'immobilier, persuadées de faire une plus-value à long terme, et incités par l'étroitesse du marché locatif, surtout dans les grandes villes et terriblement à Paris. Certes, l'indicateur s'est légèrement assoupli ces deux dernières années.

Bien légèrement, car avec 4,2 années de revenu nécessaire, l'effort reste 70% plus élevé aujourd'hui qu'à la fin des années 90.

>> Plus de vidéos sur le site Xerfi Canal, le médiateur du monde économique