Face à la crise climatique, la réponse du secteur immobilier doit être intelligente

OPINION.  Le développement durable n'est plus une tendance, mais une nécessité. Loin d'être la lubie passagère d'une minorité écologiste, il se trouve désormais au cœur des préoccupations de tout propriétaire et promoteur. (*) Par Frédéric Motta, Directeur Général de WiredScore France.

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(Crédits : DR)

63% des salariés jugent essentiel de travailler dans un bureau respectueux de l'environnement. Pour attirer les meilleurs talents, il est ainsi indispensable de tenir compte de cet élément.

Le changement climatique occupe une place prépondérante dans les stratégies des gouvernements, des entreprises et des particuliers. Il convient donc de mobiliser ces efforts non seulement à l'échelle locale, mais aussi à l'échelle internationale. En effet, la coopération transfrontalière est fondamentale. Pour le secteur de l'immobilier commercial, qui regorge d'entreprises opérant à l'échelle mondiale, il est donc temps de montrer l'exemple et de susciter des évolutions significatives.

Technologie intelligente et conscience écologique vont de pair. Afin d'atteindre collectivement les objectifs mondiaux de réduction des émissions de carbone, le secteur de l'immobilier doit jouer son rôle. Les immeubles intelligents, ainsi, sont essentiels à l'élaboration d'un avenir plus vert. Alors que les acteurs du secteur de l'immobilier naviguent dans leur transformation numérique, ils ont une opportunité unique de renforcer leur transition écologique.

Droit et législations

L'Accord de Paris de 2016 est un traité international juridiquement contraignant sur les changements climatiques adopté par 196 parties lors de la COP21. Tous les pays participants ont accepté de limiter le réchauffement climatique à un niveau inférieur à 2°C (par rapport aux niveaux préindustriels). Mais ce n'est pas suffisant. Si les gouvernements continuent d'appliquer les politiques convenues lors de la COP21, la température moyenne mondiale augmentera de 2,7°C d'ici 2100, une hausse bien trop importante pour la Terre.

Parallèlement à la législation internationale, les réglementations locales entrent en jeu et appellent à la construction d'immeubles plus intelligents et plus écologiques. À New York, une loi récente impose aux immeubles de plus de 2 .320 m2 de réduire leurs émissions de 40% d'ici 2030, puis de 80% d'ici 2050, sous peine d'une amende de 268 dollars pour chaque tonne de carbone en trop. Enfin en France, le récent Décret Tertiaire impose une réduction des consommations de 40% d'ici 2030, 50% d'ici 2040 et 60% d'ici 2050, par rapport à 2010. Le décret BACS, plus technique, impose quant à lui un minimum d'intelligence dans la gestion des bâtiments pour une meilleure efficacité énergétique, à partir de 2021 pour les développements et 2025 pour les immeubles existants.

Le choix d'un avenir plus vert et plus intelligent n'est pas qu'une simple question d'éthique, mais bien un impératif économique et juridique. À mesure que la taxation des émissions de carbone se généralise, les promoteurs ne pourront plus envisager de construire sans adopter une solide stratégie de durabilité qui mettra plus que jamais en valeur la technologie des immeubles intelligents.

Quel est le rôle du secteur immobilier ?

L'industrie du bâtiment et les émissions qui en découlent représentent près de 40% des émissions de carbone à l'échelle mondiale. Par conséquent, le secteur de l'immobilier contribue de manière significative au problème, mais peut également jouer un rôle déterminant dans la recherche d'une solution à cette problématique internationale.

Ainsi, il est capital d'améliorer les performances des immeubles neufs comme des immeubles existants. Si cette amélioration passe notamment par les matériaux et les procédures utilisés pour les projets de développement, afin de véritablement réduire l'empreinte carbone du secteur sur le long terme, les propriétaires doivent optimiser les opérations d'exploitation (qui représentent 75% des émissions de carbone émises par un bâtiment).

Les automatismes (comme les systèmes de contrôle-commande des systèmes de ventilation, du chauffage ou de l'éclairage) et l'analyse des données de comptage des énergies contribuent fortement à réduire l'impact environnemental des bâtiments. De plus, ces données peuvent être communiquées aux locataires et inciter à la mise en place d'initiatives de développement durable.

Aller plus loin en tirant le meilleur des technologies dans les immeubles

Toutefois, un secteur du bâtiment durable ne peut se concevoir sans technologie intelligente. Jusqu'à aujourd'hui, les systèmes de pilotage des immeubles ont utilisé des solutions analogiques, techniquement assez limitées. Il est aujourd'hui indispensable de recourir aux solutions numériques, pour tirer le meilleur parti de la technologie : utilisation facilitée des données, intelligence artificielle et interaction avec les utilisateurs. Ces nouvelles capacités permettront d'aller plus loin dans les performances des immeubles et d'allier rentabilité, durabilité et pérennité tout en offrant une expérience utilisateur exceptionnelle.

Le remplacement des systèmes de chauffage et d'éclairage vétustes par des systèmes numériques permet d'obtenir plus d'informations sur la consommation de l'immeuble et de trouver des pistes d'optimisation via des rapports de performance. La technologie intelligente permet l'optimisation en temps réel grâce à de multiples ensembles de données couplées et à l'apprentissage automatique (Machine Learning) qui interprète le comportement des occupants de l'immeuble et apporte instantanément une réponse adaptée sans aucune intervention humaine.

Ainsi, l'expérience utilisateur peut contribuer à une stratégie de durabilité réussie. Le changement climatique est perçu par 70% de la population comme un danger de premier ordre. Les locataires sont donc susceptibles de se montrer enthousiastes à l'idée de participer à un mouvement de transformation positif, ce qui confère aux propriétaires la mission de guider le processus et d'encourager la création d'un espace de vie plus durable. Ces initiatives peuvent inclure :

  • Aider les locataires à identifier les journées à faible taux d'occupation (par exemple, lorsque les bureaux sont occupés à moins de 50 % le vendredi), les inciter à regrouper leurs équipes et à libérer les espaces peu utilisés afin de réduire la consommation énergétique.
  • Mettre en place un système de recyclage en instaurant une sorte de compétition ludique entre les étages/locataires de l'immeuble afin d'accroître leur engagement. Réduire le gaspillage de l'eau en mesurant la consommation réelle, locataire par locataire, et en partageant les données avec les représentants des locataires.
  • Encourager les activités qui réduisent les coûts énergétiques et améliorent le bien-être, comme l'utilisation des escaliers au lieu de l'ascenseur.
  • Rendre tous les nouveaux développements aussi flexibles et adaptables que possible leur permettra de résister à l'épreuve du temps. Ainsi, les immeubles de demain pourront évoluer progressivement, sans être entièrement reconstruits.

Une norme en matière de durabilité

L'utilisation de technologies intelligentes pour atteindre des niveaux de durabilité exemplaires est essentielle pour le 40 Leadenhall Street, dans la City de Londres qui est une bonne illustration de la nouvelle donne dans le secteur.

En premier lieu, les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) occupent une place centrale dans la prise de décision de M&G et de Nuveen. Dans cet immeuble abritant bureaux, équipements et magasins sur plus de 83 .000 m², la durabilité constitue une véritable priorité.

Le choix de la plateforme intelligente utilisée pour la gestion et le contrôle des différents systèmes de l'immeuble sera en grande partie déterminé par l'exhaustivité et la précision de ses analyses de données, indispensables à une durabilité optimale. Associées à la GTB et à la possibilité de relier l'immeuble à un jumeau numérique, mais aussi à des détecteurs de présence et à des capteurs environnementaux, les technologies intelligentes font du 40 Leadenhall Street un projet phare en matière de durabilité.

Dans notre société, la notion d'impact (sur l'entreprise, la société et l'environnement) occupe une telle place que la durabilité revêt, au sein de tout espace de vie, un intérêt primordial. Les politiques environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) intègrent souvent des objectifs de réduction ou de compensation des émissions de carbone, ce qui fait de l'objectif de neutralité carbone une nécessité pour le secteur.

Les propriétaires constatent ainsi une augmentation de la demande des locataires pour des immeubles qui répondent aux normes les plus élevées en matière de durabilité et de productivité, avec un haut niveau d'expérience et une offre de services de qualité.

L'immobilier est au cœur de la transition vers des modes de vie plus durables et plus désirables. Et les technologies numériques, utilisées dans cette perspective, constituent une opportunité formidable pour permettre ces transitions.

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