L'immobilier toujours plus taxé

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Les impôts, les taxes, le droits d'enregistrement sur le patrimoine des Français ont explosé au fil des années, passant de 31 milliards d'euros en 1997 (ils représentaient alors 2,4% du PIB), à 86 milliards 20 ans plus tard, soit l'équivalent de 3,8% de la richesse créée. Le bond est spectaculaire (+177%). Rapportée aux revenus des ménages, la pression fiscale passe de son côté de 3,1% à 4,8% sur la même période. Que ce soit en valeurs absolues ou relatives, le thermomètre montre une même poussée de fièvre.

La tendance de fond est donnée mais il faut aller plus loin dans le détail car l'augmentation de la charge n'a été ni régulière ni homogène entre les trois strates des impôts pesant sur le capital financier et non-financier, c'est-à-dire entre la taxation du stock de patrimoine, celle de sa transmission ou de changement de propriétaires, et enfin celle des revenus du patrimoine. Ces revenus sont certes partiellement intégrés dans l'assiette de l'IRPP mais sont, par convention, rattachés à l'imposition sur le patrimoine par le Conseil des Prélèvements Obligatoires. Si la pression générale monte, deux tendances fortes se dégagent 1- il y a une bascule de la fiscalité sur le patrimoine immobilier et 2- ce sont les stocks plus que les flux et les revenus qui sont dans le collimateur de Bercy.

Ces évolutions sont, bien entendu, à replacer dans un temps long mais, le point départ de l'histoire peut-être arbitrairement fixé à 1982, date de la mise en place de l'impôt sur les grandes fortunes par François Mitterrand. Supprimé en 1986 par Jacques Chirac, l'IGF est rétabli en 1988 sous le nom d'ISF (impôt de solidarité sur la fortune), cet impôt évoluera finalement peu jusqu'en 2018, année de rupture où Emmanuel Macron le transforme en IFI, un impôt recentré sur la seule partie immobilière de la fortune, en excluant donc de son champs le patrimoine financier. Parce que c'est un impôt sur le stock. Parce que c'est un impôt qui a totalement basculé sur l'immobilier, la séquence IGF-ISF-IFI est emblématique des deux tendances qui traversent la fiscalité sur le patrimoine des ménages.

L'évolution de la taxe sur le foncier bâti en donne une autre illustration : passée de 8 à 19 milliards d'euros, la hausse est rapide, plus de 153% en 20 ans, soit une moyenne de 4,8% l'an, nettement supérieure au rythme général de hausse des prélèvements obligatoires (3,1 % par an) quand l'inflation générale a augmenté sur une base annuelle de 1,3%. Ce n'est pas tant une histoire d'assiette, même si la progression du parc de logements comme celui de la revalorisation des bases est à prendre en compte, mais plus fondamentalement de taux, passés (en moyenne nationale) de 28,94% à 37,03% de la base imposable entre 2004 et 2017, c'est plus de 8 points de plus. Une fois encore c'est un stock qui est concerné et une fois de plus l'immobilier est dans la ligne de mire.

Mais il n'y a pas que les stocks qui sont taxés, les transactions le sont aussi en partie et une fois de plus l'immobilier est au 1er rang. Le montant total des droits de mutation à titre onéreux a doublé en 20 ans, passant de 4 à 8 milliards d'euros. Une forte progression qui a globalement accompagné les montants échangés jusqu'en 2015, date où le plafond de la part départementale du taux d'imposition a été relevé. Au total, le taux moyen d'imposition d'une transaction dans l'ancien est passé de 4% en 2000 à 5,5% environ aujourd'hui. Si l'administration a eu la main lourde sur l'immobilier, elle s'est en revanche évertuée à ne pas alourdir la barque fiscale sur le capital mobilier, notamment dans le cadre de la transmission d'entreprises, avec comme objectif de conserver l'outil de production. Emblématique de cette tendance, le pacte Dutreil mise en place en 2003 qui permet, sous certaines conditions, de fortement réduire les droits de succession et de donation lors de la transmission d'une entreprise familiale.

La mise en place de la flat tax parce qu'elle limite l'imposition des revenus du capital pour les plus hauts revenus, parce qu'elle s'applique à la majorité des produits financiers et qu'en sont exclus les revenus fonciers soumis au barème de l'impôt sur le revenu, s'inscrit elle aussi dans ce mouvement long défavorable aux stocks et à l'immobilier. La mise en place de l'IFI, l'instauration du prélèvement forfaitaire unique par Emmanuel Macron ne sont en aucun cas des ruptures mais la suite logique d'un mouvement engagé depuis plus de 20 ans, qui tend à concentrer la fiscalité du capital sur sa composante la moins mobile.

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