Déclarer vos parts de SCPI

Comme évoqué plus haut, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont considérées comme fiscalement « transparentes », ce qui signifie que les épargnants sont redevables d'un montant d'impôt à hauteur des parts qu'ils détiennent. En tant que revenus « fonciers », ils sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR).

Au-delà de ces revenus fonciers - qui correspondent aux loyers nets de charges issus de la location non meublée de biens - un second type de revenus directement lié à la SCPI peut lui aussi figurer sur votre déclaration, il s'agit des revenus financiers.

Ces derniers peuvent être générés par des placements de trésorerie ou de capitaux à court terme de la part de la SCPI mais aussi d'éventuelles plus-values en cas de cession d'immeubles. En effet, dans le cas où la société de gestion décide de vendre un bien, ses associés sont imposables sur la plus-value.

En tant qu'épargnant, vous recevez chaque année un formulaire d'aide à la déclaration de la part de votre société de gestion (en plus des bulletins trimestriels d'information), lequel a pour objectif de faciliter votre déclaration SCPI. Ce document, qui peut s'apparenter à un rapport de gestion, synthétise l'ensemble des informations dont vous avez besoin pour déclarer vos revenus.

Les revenus fonciers (déclaration 2044)

Au moment d'effectuer votre déclaration, vous devez utiliser deux formulaires distincts : le 2044 et le 2042.

Le premier concerne les revenus fonciers issus des produits locatifs, qui représentent l'essentiel des revenus générés par la société de gestion. Le relevé individuel envoyé par votre SCPI vous indique le montant exact qui correspond au revenu locatif brut à déclarer, en fonction du nombre de parts détenues.

Vous devez également renseigner les charges déductibles et les éventuels intérêts d'emprunt. En effet, en cas de parts de SCPI achetées à crédit, le montant des intérêts d'emprunt est fiscalement déductible. Ces derniers peuvent être communiqués par votre banque.

Depuis quelques années, de plus en plus de SCPI se diversifient d'un point de vue sectoriel mais aussi géographique, telles que Epargne Pierre (5,85% /an). Il n'est donc pas rare que ces SCPI détiennent des actifs hors de France. Il faut savoir que ces revenus font aussi l'objet d'une déclaration (2047) sur laquelle figure l'ensemble des revenus provenant de source étrangère (salaires et revenus de valeurs mobilières entre autres).

Les revenus financiers (déclaration 2042)

Comme évoqué plus haut, les revenus financiers sont généralement minoritaires par rapport aux revenus locatifs. Néanmoins, ils doivent également figurer dans votre déclaration principale, au même titre que les intérêts bancaires ou les dividendes d'actions.

Les revenus financiers des SCPI peuvent être de différentes nature : placements de trésorerie ou participations dans les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) de la société de gestion.

Considérés comme des « revenus de capitaux mobiliers », ces derniers sont imposables depuis le 1er janvier 2018, par le biais d'un prélèvement forfaitaire unique s'élevant à 30%. À noter que, si vous optez pour le régime de l'imposition au taux progressif de l'IR (il suffit pour cela de cocher la case OP de la déclaration 2042), la CSG devient partiellement déductible.

À nouveau, vous retrouvez le détail des informations nécessaires dans le formulaire d'aide à la déclaration que vous transmet chaque année votre SCPI.

Enfin, en cas de cession d'un immeuble par la société de gestion, vous êtes également redevables d'un montant d'impôt correspondant à d'éventuelles plus-values immobilières. Dans la plupart des cas, il s'agit d'un taux d'imposition proportionnel accompagné de prélèvements sociaux. Les plus-values doivent être reportées dans la case 3VZ de la déclaration 2042C.

Maintenant que vous avez pris connaissance de ces informations, vous pouvez déclarer en toute tranquillité les revenus inscrits dans le formulaire d'aide à la déclaration de la SCPI. N'oubliez pas d'effectuer votre déclaration avant la date limite de votre calendrier d'imposition, au même titre que l'ensemble de vos revenus.