Lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier, le réflexe est le plus souvent de recourir à la société civile immobilière (SCI) en raison de sa souplesse et des nombreuses possibilités qu'elle offre. Selon Marceau Clermon, notaire à Paris, « la société civile, immobilière ou plus généralement de patrimoine, permet à des parents d'assurer la pérennité du patrimoine, de transmettre progressivement tout en gardant le pouvoir ? la gérance ? jusqu'au bout et les revenus produits par les biens ». La dissociation du pouvoir et de l'avoir n'est rendue possible que par le choix de la société. Qui peut gérer un patrimoine immobilier comme des valeurs mobilières.

« Avec la société, les parents peuvent aussi transmettre des capacités de financement, qui vont enrichir le clan, par la non-réévaluation des comptes courants », poursuit le notaire. Mais surtout, l'utilisation optimale de la société permet aussi d'assurer la pérennité du patrimoine, par la maîtrise des entrées dans le capital. « Par le jeu des clauses d'agrément, les statuts peuvent même neutraliser les interférences avec les régimes matrimoniaux des associés, et faire primer le lignage sur le ménage, c'est-à-dire éviter que le bien familial donné à un enfant et sa valorisation ne profite au conjoint de ce dernier en cas de séparation », indique le notaire qui parle de « déperditions conjugales » ainsi évitées.

Sur le plan pratique, les statuts peuvent tout anticiper : qui gère les biens, comment exercer son droit de retrait, déterminer le prix de sortie, etc. Les statuts peuvent aller jusqu'à prévoir comment les membres de la famille jouissent des biens immobiliers. De façon générale, les statuts sont au service des objectifs familiaux et reflètent des forces en présence.

Si le recours à une structure sociale permet de contraindre les associés, a fortiori les minoritaires, il n'est précisément pour cette raison pas recommandé pour toutes les situations. « Trop souvent mise de côté, l'indivision est pourtant adaptée à l'acquisition d'un bien pour sa jouissance, par un couple, ou entre amis, pour des personnes entrent lesquelles il n'y a pas de place pour la contrainte », explique Marceau Clermon.

Le Code civil prévoit en effet que nul n'est censé rester dans l'indivision. Concrètement, cela signifie que l'indivisaire peut demander à tout moment à sortir de l'indivision en provoquant son partage (lire l'interview de Patrice Bonduelle). Ses rigidités peuvent toutefois être nuancées par une convention d'indivision (lire ci-dessous) qui contractualisera un minimum les relations entre indivisaires.

Pourtant sur le plan fiscal, l'avantage revient à la SCI en matière de planification de la transmission du patrimoine.

LE SOMMAIRE DU DOSSIER

- Tenue des comptes : indispensable pour éviter les conflits

- Bail et SCI familiale : des règles particulières

- Indivision : à aménager par convention

- Donation : la SCI est fiscalement plus intéressante

- Interview : "dans l'indivision, la liberté individuelle prime"