Bonjour et bienvenue sur le "chat" de la Tribune.fr. Aujourd'hui nous avons le plaisir d'accueillir Bruno Dhont, directeur général de l'ARC, qui répondra à toutes vos questions.

Bonjour. N'hésitez surtout pas à poser des questions vous concernant personnellement sur la copropriété. J'essaierai de répondre le mieux possible.

pl770 : J'ai acheté un appartement le 15/07/2008 et le syndic me réclame des charges sur l exercice 2006 et 2007. Quels sont mes recours ? D'avance merci

Il faut savoir si l'assemblée générale a bien approuvé les comptes des exercices correspondants. Dans ce cas, il faut vérifier que l'exercice 2006 n'avait pas déjà fait l'objet d'une approbation avant votre achat. Si ce n'est pas le cas, malheureusement, vous êtes en effet redevable non pas des charges 2006-2007, mais du solde approuvé par une assemblée ayant délibéré après votre achat.

viviph : Bonjour, Je suis membre d'un conseil syndical d'une copropriété de 16 pavillons. Nous aimerions changer le statut de la copropriété, chacun redevenant propriétaire de ses murs, pour ne gérer en copropriété que la parcelle de route et le parking. Cela est-il possible et qu'elle est la démarche à suivre. Merci

Etes-vous bien sûr que vous êtes en copropriété et non pas en association syndicale libre ? Les gens confondent souvent les deux et, avant de vous répondre, il faudrait vérifier très précisément ce point (voir statuts ou règlement de copropriété).

xiov : Quelle est la procédure pour remplacer un Président de Syndic ? Trop dépensier (entrepreneur dans le bâtiment), intéressé, non intègre.

C'est simple : il suffit de provoquer une réunion du conseil syndical et de mettre à l'ordre du jour le point de l'élection d'un nouveau président. Si vous avez la majorité au sein du conseil, aucun problème. Contrairement à ce que certains pensent, le président n'est pas élu par l'assemblée générale, mais bien par le conseil.

Max : Je voudrais savoir quel rôle la copropriété est amenée à jouer dans le combat du développement durable ? De quelle manière les résidents peuvent être amenés ou incités à contribuer à l'effort du développement durable ?

Vous avez raison, le secteur de la copropriété est fortement consommateur d'énergie (+30% par mètre carré par rapport aux HLM), ce qui nécessite une très forte mobilisation.
Celle-ci passe par une forte collaboration entre conseil syndical et syndic, dont le premier travail est de faire le bilan énergétique simplifié de la copropriété pour déterminer le niveau de consommation chauffage et eau chaude par rapport à des ratios. Si ce problème vous intéresse, sachez que nous allons une campagne intitulée "Un écobilan pour tous", qui permettra à toutes les copropriétés simplement et gratuitement de savoir où elles en sont et d'établir un tableau de bord leur permettant dans un deuxième temps d'engager des mesures d'économie avec ou sans travaux, sachant qu'on peut rapidement faire baisser les consommations à confort égal d'au moins 20% et sans travaux.

fleufleu : Quel recours judiciaire peut avoir un créancier d'une copropriété ne réglant pas ses dettes?

Un nouveau dispositif permet à un créancier dont la facture remonte à plus de six mois de saisir le juge pour faire nommer un mandataire qui va tenter de comprendre pourquoi la copropriété ne paie pas ses factures. Cela dit, il est tout de même plus simple d'utiliser la voie normale, c'est-à-dire d'assigner la copropriété au TGI pour facture impayée.

sebastien : Bonjour, j'habite dans une résidence avec chauffage collectif par la géothermie. Le prix de la géothermie est élevé et apparemment indexé sur celui du gaz. Cela est it normal ? Y a-t-il des moyens pour faire baisser ce prix ?

C'est sans doute une des questions les plus difficiles, puisque la baisse de la tarification, en effet indexée abusivement sur le prix du gaz, nécessiterait la renégociation de la convention passée entre l'exploitant et la collectivité locale. Cela dit, il est toujours possible de se regrouper à plusieurs copropriétés et de rencontrer soit le maire soit l'élu en charge de ces problèmes pour lui signaler des anomalies de tarification et l'inciter à signer un avenant à la convention d'origine. Comme vous le voyez, il y a des questions plus simples ; c'est un des problèmes les plus compliqués qui soient.

albert : Président du syndicat d'une copropriété de 17 lots je souhaiterais adhérer a votre association pour cela il me faut des informations détaillées,est ce possible ?

Il suffit d'aller sur le site unarc.asso.fr et d'aller dans la rubrique "adhérer". Juste un mot : vous n'êtes pas président du syndicat, mais bien président du conseil syndical. Bonne chance !

didine39 : Bonjour mon syndic ne fait rien, comment l'obliger à commander par exemple des travaux pourtant votés en AG?

En le menaçant de faire nommer, à ses frais, un administrateur pour pallier sa carence sur la base de l'article 49 du décret du 17 mars 1967... Venez quand même nous voir.

phil : Bonjour, comment peut-on agir quand une personne a refait entièrement son carrelage sans aucun isolation phonique et que le syndic n'a rien fait a l'époque ? Pour précision il est interdit dans la copro de mettre du carrelage autre par que dans les sale d'eau...

Première question : à quand remontent ces travaux ? Car, au-delà de dix ans, vous aurez beaucoup de mal à obtenir gain de cause. Si les travaux sont récents, il faudra mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution obligeant le propriétaire concerné à remettre en l'état le sol et mandatant le syndic à engager une procédure au cas où la remise en état ne serait pas faite sous un délai de six mois. Parfois, le simple fait de prendre une décision de ce type en assemblée générale incite le copropriétaire responsable à faire les travaux de remise en état.

Ferronec : Je sais que ma question est un peu générale mais j'aimerais savoir si on paye trop cher notre contrat de syndic. Vous avez une idée du tarif moyen par lot et par an pour avoir un ordre d'idée ?

Le problème ne se pose pas tout à fait comme ça. Il faut savoir si votre syndic n'a pas prévu des honoraires et frais supplémentaires en nombre anormalement excessif dans son contrat. EN effet, beaucoup de syndics pratiquent un dumping sur les honoraires de base (en moyenne 150 euros/an par lot principal en Ile-de-France pour un petit immeuble) et se rattrapent sur les honoraires particuliers.
D'où l'importance d'examiner le contrat et plus particulièrement la partie consacrée aux honoraires particuliers.

Raoul34 : Mon syndic me conseille de faire tous les travaux d'ascenseur en même temps. Je dois accepter?

Votre syndic a tort ; la loi a prévu trois phases précisément pour qu'on en profite. Cela dit, les syndics qui savent qu'ils ne seront peut-être plus là lors des phases 2 et 3 poussent à faire les travaux en une fois uniquement pour prélever des honoraires plus conséquents. Sachez qu'une bonne négociation permet un étalement des travaux sur une dizaine d'années compatible avec à la fois la solvabilité des copropriétaires et la cohérence technique, ceci quoi que vous diront syndics, ascensoristes et experts intéressés.
Par ailleurs, sachez que la TVA à 5,5% sera forcément prolongée au-delà de 2010, du moins pour les travaux rendus obligatoires par une loi. Là encore, ne cédez pas à des raisonnements en apparence rigoureux.

Immooo : Bonjour Monsieur Dhont, nous avons pas mal de travaux à faire dans l'immeuble (toiture, cage d'escalier etc). Les devis proposé par notre syndic me semblent énormes mais je n'ai aucune idée de l'ordre de prix. Comment puis-je savoir si le syndic a bien fait son boulot ?

En cas de gros travaux, il faut savoir comment les devis ont été sollicités. Un cahier des charges rigoureux a-t-il été établi, qui permet de comparer les prix y compris les prix unitaires ou non ? Les entreprises ont été choisies par le syndic ou un appel d'offres a-t-il été fait ? etc. Comme vous le voyez, tout est affaire de méthode et, si le syndic s'est contenté de demander des devis sans cahier des charges à "ses" entreprises, il y a peu de chances que vous soyez dans une situation normale. Vous savez ce qui vous reste à faire.

AlexaB : La voisine du dessous, membre du conseil du syndic, a vu son plafond s'effriter et a chargé l'architecte de l'immeuble (syndic) et la mairie (salubrité) d'expertiser. Nous avons réalisé les aménagements demandés par la mairie (joints, ventilation) mais le syndic nous a envoyé une injonction pour des travaux beaucoup plus lourds et cher (étanchéité liquide). A-t-il le droit? Quels sont nos recours?

Impossible de répondre à votre question tant qu'on ne connaît pas l'origine du sinistre. Par ailleurs, êtes-vous sûre que l'assurance de l'immeuble ou d'un responsable quelconque ne peut pas être appelée en garantie ? Comme vous le voyez, je ne peux pas répondre à votre question de façon satisfaisante, faute d'informations plus précises.

joe : Tout le monde dit que le compte séparé c'est mieux mais en fait, c'est beaucoup plus cher. Je ne comprends pas très bien...

C'est plus cher, uniquement parce que les syndics ont décidé de le facturer très cher pour dissuader les copropriétaires de l'exiger. En fait, le compte séparé vous garantit à la fois une transparence financière totale et vous permet d'empêcher votre syndic de mettre en place des pratiques financières défavorables à la copropriété, à savoir, par exemple, paiement des fournisseurs avec beaucoup de retard (ce que les fournisseurs font payer cher), budget surévalué donc charges plus élevées, travaux votés et payés mais non commandés, produits non affectés au bénéfice des copropriétaires, etc, etc. Comme vous le voyez, l'absence de compte bancaire séparé est une véritable calamité, et je pèse mes mots.

Houpert : Au 4ème étage, il y a un copro qui ne paie pas ses charges. Notre syndic nous a facturé je sais pas combien de frais de relance et maintenant on doit payer à sa place. C'est légal ?

Les frais de relance avec recommandé ne peuvent pas être imputés à l'ensemble des copropriétaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Par ailleurs, il n'existe aucune solidarité en cas de non paiement par un copropriétaire, sauf lorsque son logement a été vendu judiciairement et qu'il reste un reliquat, mais je serais étonné que vous soyez dans ce cas là.

sebastien : Dans ma résidence, l'eau froide est collective, et la facture est alors répartie au tantième dans les charges. Bien que lors des réunions d'AG le conseil tente de sensibiliser les gens pour faire des économies, beaucoup de personnes ne sont jamais présentes, et les factures ne semblent pas diminuer. Y a-t-il quelque chose à faire (mise à part distribuer des tracts) pour sensibilisé les gens ?

Oui, il faudra demander des devis concernant la pose de compteurs individuels et mettre la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La majorité requise a été abaissée par la loi SRU du 13 décembre 2000 et le vote en est ainsi largement facilité.

Max : Il semble que les syndics font souvent mal leur boulot car ils sont submergés par le nombre important de copropriétés gérées à la fois (60 à 65 en moyenne). Quels conseils donneriez- vous aux syndics afin de mieux gérer leurs copropriétés ? Augmenter la transparence ?

D'être moins gourmands. IL est impossible à un gestionnaire de faire correctement son travail s'il gère plus de 30 à 40 copropriétés. C'est dire que 60 ou 65 ne peut aboutir qu'à un travail déplorable. La solution est donc simple : choisir un syndic moins intéressé par l'argent facile...

pur : Que faire quand le syndic ne répond pas à vos courriers en LRAR ou au téléphone ?

Tout dépend des questions que vous lui posez. A priori, un syndic n'est pas obligé de répondre à toutes les questions de tous les copropriétaires, sauf si cela concerne des erreurs relatives au calcul de leurs charges. Il existe un conseil syndical qui peut être sollicité si votre syndic a l'oreille un peu dure.

Ghislaine : Bonjour, je vis depuis 23 mois dans une résidence de maison. Depuis mon arrivée j'ai demandé le nom du propriétaire de ma maison, on ne veut pas me le donner. Je souhaite m'entretenir avec lui directement pour me mettre d'accord sur les frais de travaux : prises téléphonique a changé de place (elle est dans la salle à manger je souhaite qu'elle soit dans le bureau en bas, et non pas la chambre de mon fils. Je souhaite aussi que le propriétaire mettent un isolant thermique dans le garage qui ne me sert que de rangement alimentaire (et non pour la voiture que je ne pourrais jamais avoir). Peut-on obligé le mandataire de me donner le nom du propriétaire ??

Chère Madame, nous traitons ici les questions de copropriétaires et non de bailleurs et de locataires. Vous pouvez contacter l'Adil la plus proche de chez vous ou attendre les prochains "chats" d'octobre consacrés à l'immobilier et notamment à la location.

bertrand78 : Bonjour! Je suis dans une petite copropriété (6 appartements) et les frais de chauffage au fioul sont importants (à peu près 9000 euros par an). Le chauffage est calculé au tantième mais certains copros sont plus gourmand que d'autres en chauffage... pourtant le syndic m'affirme qu'installer un système de compteurs ne fera pas baisser le prix (frais de relevage + partie fixe), qu'en pensez-vous?

Votre syndic est trop radical. Si la pose de répartiteurs et leur location est bien négociée, dans le cas d'immeubles où les consommations sont fortes comme le vôtre, les économies réalisées par les gens raisonnables peuvent être au contraire substantielles. Le problème mérite examen certainement pas une réponse aussi cavalière. Grenelle, que diable !

Viet : Quelle majorité faut-il pour que la vente d'une partie commune (couloir de cave et couloir de service) à un copropriétaire soit acceptée?

Majorité article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

j-louis34 : Bonjour, va-t-on payer une taxe carbone pour les parties commune de notre immeuble?

Non, sauf si vos parties communes sont chauffées au fioul ou au gaz.. Cela dit, même dans ce cas, c'est le syndicat qui sera redevable de la taxe qui sera donc répercutée auprès des copropriétaires en fonction de leurs tantièmes.

GuyMinotte : Bonjour, notre syndic nous facture tout! Même la location des chaises pour l'AG. Mais personne ne veut changer par manque d'envie de refaire le tour du marché; Que dois-je faire ?

Eh bien, changez de copropriété. Trêve de plaisanterie, essayez de convaincre quelques copropriétaires et, une fois le mouvement lancé, vous ferez bouger les choses. Une autre possibilité est que vous demandiez un devis à un autre syndic et que vous adressiez ce devis à votre syndic en lettre recommandée avec avis de réception, en lui demandant d'inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Certains syndics, quand ils se sentent mis en concurrence, sont plus raisonnables.

Liliput : Il y a trop d'absents en AG. Du coup, c'est une bande de 4 voisins qui prennent tt les décisions et je ne peux rien faire. Qu'est ce que je peux faire?

Allez consulter chez le syndic la feuille de présence de la dernière assemblée générale et relevez les adresses des copropriétaires absents (c'est votre droit article 33 du décret du 17 mars 1967).
Ensuite, écrivez à ces copropriétaires afin de leur expliquer la situation et les inciter à vous adresser leur pouvoir quand la prochaine assemblée générale sera convoquée. Il suffira, si vous obtenez plus de trois pouvoirs, de confier les autres à un autre copropriétaire et de rétablir le juste équilibre démocratique.

Mathbouq : Avec 3 voisins à la retraite, nous allons créer un syndic bénévole pour éviter d'avoir à payer un syndic (et parce que ça nous intéresse). Vous avez des conseils? Sur quoi il faut négocier ?

Vous n'avez rien à négocier puisque le syndic sera bénévole. Par contre, je vous conseille vivement d'adhérer à une association, comme la nôtre, qui couvrira la responsabilité civile professionnelle du syndic bénévole. Bon courage !

Phil : Des arbres de presque 30 ans masquent la luminosité et nécessitent de l'éclairage. Y a t-il un "droit" à la clarté auquel la copropriété ne peut s'opposer s'il faut abattre (et non élaguer lorsque cela a déjà été fait) les arbres responsables de cet état de fait et qui salissent en plus les façades ?

Le problème n'est pas très simple. Il existe des critères en matière d'éclairement qui sont appréciés par les services d'hygiène des villes ou du département. Il conviendrait donc de saisir ces services si, véritablement, le problème de luminosité est important. Si les services acceptent de se déplacer, ils pourront vous aider et adresser une injonction au syndic pour obliger la copropriété à réaliser un élagage.

AlexaB : Je reviens vers vous. Je suis responsable d'infiltrations d'eau chez ma voisine. Le syndic peut-il obliger un propriétaire à faire des travaux coûteux (casser tout le carelage, refaire le sol et les murs et poser une étanchéité liquide) alors que des travaux pour empêcher les infiltrations d'eau (joints, etc.) ont été faits conformément à ce que le service de la salubrité de la Mairie a demandé ?

Non, si les préconisations de traitement de la cause du sinistre ont été respectées, le syndic ne peut pas vous obliger à en faire plus.

abibou06 : J'ai un appart dans un immeuble construit il y a une quarantaine d'années, 5e étage, le balcon n'est pas étanche, je voudrais savoir a qui revient les travaux, et si je peux faire moi même ces travaux.

De quelle étanchéité parlez-vous ? Celle liée au revêtement superficiel ou celle liée au gros oeuvre du balcon ? Dans le premier cas, c'est à vous de procéder à la réfection; dans le second, c'est à la copropriété, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.

Merci Bruno Dhont, le mot de la fin ?

Merci de toutes ces questions très concrètes et très pertinentes. J'espère que, de mon côté, j'ai pu également être concret et pas trop impertinent.