Découvrez l'avant projet de loi sur les syndics

Les associations de consommateurs craignaient que le projet de loi pour réglementer la profession des syndics de copropriété soit tombé aux oubliettes, il n'en est rien. Le texte est même enfin rédigé. "La Tribune" s'est procuré en exclusivité ce document (voir ci-dessous). Et son contenu est explosif.

Les mesures proposées risquent de faire grincer des dents les professionnels. Première nouveauté : la création d'un conseil de la copropriété, devenu pudiquement "conseil de l'entremise et de la gestion immobilière", élaborera un code de déontologie. Des commissions régionales, présidées par un magistrat, se chargeront de sanctionner les manquements aux lois et aux règlements et les négligences graves.

Le décret d'Hervé Novelli concernant les tâches effectuées par les syndics sera renforcé en précisant celles qui peuvent faire l'objet d'honoraires supplémentaires. Quant au compte bancaire séparé (un compte par copropriété, distinct de celui du syndic), obligatoire mais rarement appliqué dans les faits, il a été "aménagé" en exigeant un sous-compte. Reste que les intérêts produits par la trésorerie vont continuer d'être perçus par les syndics.

Enfin, les syndics devront informer les copropriétaires lorsqu'ils emploient une société dans laquelle ils ont des intérêts (une filiale par exemple). Et ils seront astreints à une formation continue obligatoire.

A suivre : vendredi, dans "La Tribune", un dossier complet sur les syndics de copropriété.

Le texte intégral de l'avant-projet de loi

Projet de loi portant réforme de l'exercice des activités d'entremise et de gestion immobilières

Titre Ier

Dispositions modifiant la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

Article 1

La loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce est modifiée conformément aux articles 2 à 5 de la présente loi.

Article 2

L'article 4-1 est ainsi rédigé :

« Art. 4-1. - Les personnes mentionnées à l'article 1er qui ont des liens directs ou indirects de nature capitalistique ou juridique avec des établissements bancaires, des sociétés financières ou des entreprises susceptibles d'intervenir au profit de leur mandant sont tenues d'en informer leurs clients dans des conditions prévues par décret en Conseil d'État. »

Article 3

Après l'article 4-1, il est inséré un article 4-2 ainsi rédigé :

« Art. 4-2. - Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent avoir aucun lien direct ou indirect de nature capitalistique avec les organismes mentionnés au septième alinéa de l'article 3. »

Article 4

Dans la première phrase de l'article 8-1, le mot : « Communauté » est remplacé par le mot : « Union ».

Article 5

Après le Titre II, il est inséré un Titre III ainsi rédigé :

« Titre III : De l'encadrement et du contrôle des activités d'entremise et de gestion immobilière

« Chapitre I. - Du Conseil de l'entremise et de la gestion immobilières

« Art. 13-1. - Un Conseil de l'entremise et de la gestion immobilières, établissement d'utilité
publique doté de la personnalité morale, est chargé de concourir au bon exercice des activités
des personnes mentionnées à l'article 1er.

Le conseil a pour mission :

« 1° de proposer au garde des sceaux, ministre de la justice, les règles constituant le code de déontologie mentionné à l'article 13-5 ;
« 2° de définir le contenu de la formation continue des personnes mentionnées à l'article 1er et d'organiser son contrôle ;
« 3° de rendre compte de l'accomplissement de ces missions dans un rapport qu'il adresse chaque année au garde des sceaux, ministre de la justice.
« Le conseil fixe le montant de la cotisation que verse annuellement chaque personne exerçant les activités mentionnées à l'article 1er ainsi que la fraction de cette cotisation affectée à la formation continue obligatoire.
« Les modalités de constitution et de fonctionnement du conseil sont fixées par décret en Conseil d'État.
« Art. 13-2. - Le conseil crée et tient à jour un annuaire des personnes mentionnées à l'article 1er.
« La composition ainsi que les modalités d'établissement, de mise à jour et de publication, y compris par voie électronique, de cet annuaire sont déterminées par décret en Conseil d'État.

Chapitre II. - Du contrôle des activités d'entremise et de gestion immobilières

Section I. - Du cadre déontologique des activités d'entremise et de gestion immobilières

« Art. 13-3. - Sous réserve des dispositions leur imposant la divulgation de certaines informations, les personnes mentionnées à l'article 1er respectent la confidentialité des données dont elles ont connaissance dans l'exercice de leurs fonctions. Ce principe ne fait pas obstacle à la communication aux copropriétaires de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat.

« Art. 13-4. - La formation continue est obligatoire pour les personnes mentionnées à l'article
1er. Un décret en Conseil d'État détermine la nature et la durée des activités susceptibles
d'être validées au titre de l'obligation de formation continue ainsi que les modalités selon
lesquelles elle s'accomplit.
« Art. 13-5. - Les règles constituant le code de déontologie des personnes exerçant les activités mentionnées à l'article 1er sont élaborées par le garde des sceaux, ministre de la justice sur proposition du Conseil de l'entremise et de la gestion immobilières en application du 1° de l'article 13-1 et sont fixées par décret en Conseil d'État.

Section II. - De la discipline des personnes exerçant de manière habituelle des activités d'entremise et de gestion immobilières

« Art. 13-6. - Tout manquement aux lois, règlements et prescriptions du code de déontologie, toute négligence grave, tout manquement à la probité ou à l'honneur, même se rapportant à des faits commis en dehors de l'activité habituelle des personnes mentionnées à l'article 1er, peut donner lieu à sanction disciplinaire.

« La cessation des fonctions du mandataire ne fait pas obstacle aux poursuites disciplinaires pour des faits commis pendant l'exercice de ses fonctions.
« L'action disciplinaire se prescrit par cinq ans à compter de la commission des faits ou, lorsque les faits se rapportent à l'exercice professionnel, à compter de l'achèvement des mandats à l'occasion desquels ces faits ont été commis.

« Art. 13-7. - Il est créé, au siège de chaque cour d'appel, une commission régionale de contrôle des activités d'entremise et de gestion immobilières qui connaît de l'action disciplinaire exercée à raison de faits commis dans son ressort par les personnes mentionnées à l'article 1er. Lorsque les faits ont été commis à l'étranger, l'action disciplinaire est portée devant la commission régionale de contrôle dans le ressort de laquelle il a été procédé à la délivrance ou au renouvellement de la carte professionnelle ou à la déclaration mentionnée à l'article 8-1.

« Art. 13-8. - La commission régionale de contrôle des activités d'entremise et de gestion immobilières comprend cinq membres :

« - un magistrat de l'ordre judiciaire ;

« - le représentant de l'Etat du siège de la cour d'appel ;

« - un professeur des universités ou un maître de conférences, chargé d'un enseignement
juridique ;

« - deux personnalités qualifiées représentant les mandants et les mandataires.

« Un magistrat de l'ordre judiciaire appartenant au parquet général ou au parquet exerce les fonctions du ministère public auprès de chaque commission régionale.

« Les modalités de désignation des membres de la commission, de leurs suppléants et du magistrat exerçant les fonctions du ministère public sont fixées par décret en Conseil d'État.

« Art. 13-9.- La commission régionale peut être saisie par le garde des sceaux, ministre de la justice, le procureur de la République, le Conseil de l'entremise et de la gestion immobilières, le conseil syndical de la copropriété concernée, un groupe de copropriétaires représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires ou au moins dix copropriétaires du syndicat concerné ainsi que les associations de défense des consommateurs agréées conformément à l'article L. 411-1 du code de la consommation.

« Art. 13-10. Les sanctions disciplinaires sont :

« 1° L'avertissement,
« 2° Le blâme,
« 3° L'interdiction temporaire d'exercer les fonctions pour une durée n'excédant pas trois ans,
« 4° L'interdiction définitive d'exercer les fonctions.

« L'avertissement, le blâme et l'interdiction temporaire peuvent être assortis de la sanction complémentaire de l'interdiction d'être membre des commissions régionales de contrôle des activités d'entremise et de gestion immobilières pendant dix ans au plus.

« L'avertissement et le blâme peuvent être accompagnés, pendant un délai d'un an, de mesures de contrôle et de formation soumettant la personne sanctionnée à des obligations particulières déterminées par la commission. Ces obligations peuvent également être prescrites par la commission lorsque la personne ayant fait l'objet d'une interdiction temporaire reprend ses fonctions. Le coût de ces mesures est supporté par la personne sanctionnée, qui ne peut le mettre à la charge de son mandant.

« Lorsqu'elle prononce une sanction disciplinaire, la commission régionale peut décider de mettre à la charge de la personne sanctionnée tout ou partie des frais occasionnés par l'action disciplinaire.

« La commission régionale communique ses décisions au Conseil de l'entremise et de la gestion immobilières dès lors qu'elles sont devenues définitives.

« Art. 13-11. - Les décisions des commissions régionales de contrôle des activités d'entremise et de gestion immobilières sont susceptibles de recours devant les tribunaux administratifs.

« Art. 13-12. - Chaque commission régionale de contrôle des activités d'entremise et de gestion immobilières crée et tient à jour un répertoire des personnes sanctionnées avec l'indication de ces sanctions.

« Le traitement des données à caractère personnel appelées à figurer dans ce fichier est soumis à avis préalable de la Commission nationale de l'informatique et des libertés, conformément à l'article 11 de la loi n°78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux
libertés.

« Art. 13-13. - Les conditions d'application du présent chapitre sont déterminées par décret en
Conseil d'État.

Section III. - Des autres voies de contrôle

« Art. 13-14. - Les personnes mentionnées à l'article 1er sont soumises, dans l'exercice de leur activité, à des contrôles menés par l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, conformément à l'article L. 141-1 du code de la consommation.

« Art. 13-15.- Le garant exerce, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État, une mission de contrôle sur l'activité des personnes qu'il garantit en application de l'article 1er. »

Article 6
Le Titre III devient le Titre IV.

Article 7
Le Titre IV devient le Titre V.

Titre II
Dispositions modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Article 8

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est modifiée conformément aux articles 9 à 14 de la présente loi.

Article 9

L'article 18 est ainsi modifié :

1° Au cinquième alinéa, après les mots : « le budget prévisionnel », sont insérés les mots : « en concertation avec le conseil syndical »
2° Après le septième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« - lorsqu'il est dispensé par l'assemblée générale des copropriétaires d'ouvrir un compte séparé en application de l'alinéa précédent, de solliciter de l'organisme teneur de compte la création au nom du syndicat des copropriétaires, d'un sous-compte qui ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion ni d'une compensation avec aucun autre compte ou sous-compte et d'informer le syndicat des copropriétaires du montant des produits financiers tirés des
sommes et valeurs reçues pour le compte de la copropriété; »
3° Après le dixième alinéa, devenu onzième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« A l'exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au
syndicat de copropriétaires. »
4° Il est ajouté en fin d'article un alinéa ainsi rédigé :
« Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'État ».

Article 10

L'article 18-1 A est ainsi modifié :

1° Au début de l'article 18-1 A, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une
rémunération spécifique complémentaire peut être perçue, dans des conditions définies par
décret en Conseil d'Etat, à l'occasion de prestations particulières. »
2° Au début du second alinéa, le mot « Seuls » est supprimé.

Article 11

L'article 18-1 est ainsi rédigé :
« Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des
modalités définies par décret en Conseil d'Etat. »

Article 12

Le deuxième alinéa de l'article 21 est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés : « En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. La désignation du syndic est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic.Le conseil syndical donne son avis sur tous les projets de contrats, avant qu'ils ne fassent l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
« Il peut être proposé de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée à l'alinéa précédent en considération de circonstances locales ou propres à la copropriété. Cette décision est prise par l'assemblée générale des copropriétaires.
« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. »

Article 13

Au troisième alinéa de l'article 22, après les mots « membre du syndicat », sont insérés les mots « , sous réserve de désigner expressément ledit mandataire. »

Article 14

Au second alinéa de l'article 24-6, les mots : « neuvième alinéa » sont remplacés par les mots : « dixième alinéa ».

Titre III

Dispositions diverses

Article 15

Le III de l'article L. 141-1 du code de la consommation est ainsi modifié :
1° Au 1°, les mots « Du titre III » sont remplacés par les mots : « De l'article 13-3 et du titre IV ».
2° Il est ajouté un 5° ainsi rédigé :
« 5° Des articles 18, 18-1 A, 18-1 et 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis . »

Article 16
Entrée en vigueur

I. - La présente loi entrera en vigueur dans les conditions prévues par les décrets d'application et au plus tard le premier jour du douzième mois suivant sa publication.
II. - Les dispositions de l'article 13-4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce sont applicables une année civile après l'entrée en vigueur de la présente loi.

Article 17

I. - Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance toute mesure relevant du domaine de la loi et de la compétence de l'Etat, tendant à étendre et à adapter les dispositions législatives relatives à la copropriété à la Nouvelle-Calédonie et aux îles Wallis et Futuna.
Les ordonnances doivent être prises au plus tard le dernier jour du dix-huitième mois suivant celui de la promulgation de la présente loi.
Les projets de loi portant ratification de ces ordonnances doivent être déposés devant le parlement au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant celui de leur application.

II. - La présente loi est applicable à Mayotte.

III. - La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

Le III de l'article 50 est abrogé.