Immobilier : et si les taux remontaient ?

Voilà plusieurs mois que les taux d'intérêt nominaux de crédits immobiliers sont orientés à la baisse. En octobre, ils ont atteint en moyenne un nouveau point bas historique à 1,33% selon l'Observatoire Crédit Logement/ CSA. Et si beaucoup prédisent une remontée courant 2017, il se pourrait que ces taux amorcent déjà un mouvement haussier en ce mois de novembre. C'est ce que remarque le directeur général adjoint du courtier immobilier Cafpi, Philippe Taboret. Il a déjà constaté un léger redressement des taux chez plusieurs de ses partenaires bancaires en ce onzième mois de l'année. « Le record historique des taux bas est donc encore battu, mais pour la dernière fois ! », prédit-il. La faute de manière très indirecte à l'élection de Donald Trump en tant que président des Etats-Unis.

Hausse de l'OAT 10 ans

En effet, selon Philippe Taboret, « première conséquence du programme de son nouveau président, Donald Trump, les craintes d'une poussée inflationniste outre-Atlantique ont fait grimper le taux d'emprunt à 10 ans des Etats-Unis, entraînant dans son sillage les marchés obligataires européens », explique le directeur général adjoint de Cafpi. Les obligations assimilables du Trésor (OAT) françaises à 10 ans connaissent ainsi une franche remontée. « Il s'établissait à 0,34 % en début de mois, il a déjà augmenté de 0,49 % pour atteindre 0,83 % au lendemain des élections américaines », note Philippe Taboret. Or, l'OAT sert souvent de référence pour la fixation des barèmes de crédits immobiliers. C'est une sorte de thermomètre de l'environnement global des taux. Les banques en profitent donc pour surfer sur la vague et accroître leurs marges sur les crédits immobiliers. Cette hausse des taux de crédits immobiliers pourrait, du reste, se pérenniser si en 2017, comme beaucoup le pressentent, les banques centrales américaines et européennes freinaient leur politique monétaire expansionniste.

Forte distribution de crédits en 2016

Les banques peuvent d'autant plus se permettent d'accroître leur taux en cette fin d'année que 2016 est un très bon cru en matière de distribution de crédits. Des records sont battus: les prêts immobiliers consentis aux particuliers ont atteint 23,7 milliards d'euros au mois de septembre, après 23,1 milliards d'euros en août et 21,2 milliards d'euros en juillet, dont une bonne moitié sous forme de renégociation. Les objectifs annuels des banques sont donc déjà remplis et elles n'ont plus besoin de se mener une concurrence féroce par une baisse des taux de crédits.

Par ailleurs, en augmentant leur taux de crédits immobiliers, les banques se prémunissent face à certains risques auxquels elles vont être exposées. C'est par exemple une manière pour elles de compenser les pertes futures liées aux lois Hamon, déjà appliquée, et Sapin II, sur le point de l'être, qui vont rogner les marges des banques sur l'assurance emprunteur. Mais c'est aussi un moyen d'anticiper une hausse future des taux de refinancement qui pourrait porter atteinte à leur santé financière. En effet, si les banques françaises prêtent à long terme à taux fixe et très bas - elles ont dans leur bilan 893 milliards d'euros de crédits à l'habitat -, elles se refinancent en permanence sur le marché monétaire à court terme. Elles subiraient donc directement le contrecoup de la hausse des taux interbancaires.

Risque de remontée des taux

Certes, si la remontée des taux se matérialisait par un mouvement lent, alors les banques sauront le gérer. D'autant que dans la réalité, les crédits immobiliers ont une durée en moyenne 7 à 8 ans, soit une durée assez courte pour permettre aux banques de réduire le risque dans leur bilan par la production de nouveaux crédits à des taux supérieurs. Mais en cas de remontée brutale des taux, la situation deviendrait beaucoup plus problématique.

Or, pour faire face à cette menace sur l'équilibre financier des banques françaises, les régulateurs proposent deux solutions : obliger les banques à augmenter leurs réserves de fonds propres à mettre en face des crédits long terme ; ou bien que les banques relèvent elles-mêmes les taux de crédits immobiliers qu'elles proposent à leurs clients, afin qu'elle puisse d'une part dégager davantage de ressources, et d'autre part se donner de l'air en cas de hausse des taux de refinancement. C'est bien cette seconde solution que les banques tentent de mettre en oeuvre au moindre choc macroéconomique. Un processus durable de hausse des taux d'intérêts de crédits immobiliers pourrait donc être en marche. Reste à savoir comment le marché immobilier accueillera la nouvelle...