Résidences de tourisme : pourquoi voit-on les problèmes se multiplier ?

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Nicolas Lecoq-Vallon, avocat chez Lecoq-Vallon & Associés, donne les solutions pour se sortir des pièges de l'investissement en résidences de tourisme.

Dans ces opérations de défiscalisation, les clients acquièrent un appartement dans le cadre de la loi Demessine dans des résidences situées en zone de revitalisation rurale (ZRR), c'est-à-dire en général dans des stations balnéaires ou de sports d'hiver.

Les clients ont souvent été attirés par une publicité alléchante, les incitant à acquérir un bien moyennant un emprunt à des conditions fiscales avantageuses. Récupération de la TVA sur le prix du bien, réduction d'impôt de 25 % sur le prix du logement, etc.

La gestion devait être assurée, pour 70 % des résidences de tourisme, par une seule et même société d'exploitation pendant neuf ans. Cette dernière verse un loyer au propriétaire (l'investisseur particulier) et se charge de trouver des locataires saisonniers.

Tout le problème vient du fait que les biens - et surtout les loyers - ont été surévalués par la société qui a commercialisé l'opération. Dans les simulations sur papier, les particuliers n'ont que très peu d'argent à débourser, les loyers venant compenser la quasi-totalité des mensualités d'emprunt. Cette dérive commerciale a eu des effets désastreux car les sociétés d'exploitation se sont rapidement retrouvées soit en faillite, soit dans l'incapacité d'honorer les loyers annoncés lors de la commercialisation.

Pour le particulier floué, des solutions existent. En effet, l'étude de ces dossiers révèle que le Code de la consommation n'a pas toujours été respecté à l'occasion de la commercialisation des logements, ce qui engage la responsabilité des commercialisateurs.

Par ailleurs, d'après la jurisprudence, la surévaluation des loyers constitue un vice du consentement susceptible d'entraîner la nullité de la vente, et donc la restitution des sommes investies avec des dommages intérêts.

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