Investissements immobiliers locatifs : la réduction d'impôt Scellier

Qui peut investir ?

Les investissements peuvent être réalisés, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, par le contribuable directement ou par l?intermédiaire d?une société non soumise à l?impôt sur les sociétés. En outre, la souscription de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) ouvre également droit au bénéfice de l?avantage fiscal.

Quels sont les investissements concernés par la réduction d?impôt ?

Sont concernées :
? les acquisitions de logements neufs ou en l?état futur d?achèvement ;
? les acquisitions de logements vétustes en vue de leur réhabilitation, que les travaux de réhabilitation soient effectués par le vendeur ou par l?acquéreur ;
? les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l?habitation en vue de leur transformation en logements ;
? les constructions de logements ;
? les acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement.

Quelles conditions doivent être respectées pour bénéficier de l?avantage fiscal ?

- Le contribuable doit prendre l?engagement de louer le logement nu à usage d?habitation principale pendant une durée de neuf ans à une personne autre qu?elle-même ou un membre de son foyer fiscal.
Lorsque le logement appartient à une société civile non soumise à l?impôt sur les sociétés ou à une société civile de placement immobilier, la location ne doit pas être effectuée au profit d?un associé ou d?un membre de son foyer fiscal.
- En cas d?investissement réalisé par le biais d?une société (non soumise à l?impôt sur les sociétés ou souscription de parts de SCPI), les associés de la société doivent également s?engager à conserver leurs parts pendant la durée de l?engagement de location ;
- Le loyer doit respecter certains plafonds fixés en fonction de la zone dans laquelle est situé le logement.
- Le logement doit être situé dans une zone se caractérisant par un déséquilibre entre l?offre et la demande de logement, c?est-à-dire dans une commune située dans les zones A, B1 et B2 (définies par arrêté). Les logements situés en zone C peuvent être éligibles à la réduction d?impôt si la commune a été agréée à cet effet par le ministre chargé du logement.
- La location doit intervenir dans les 12 mois suivant l?acquisition ou l?achèvement des travaux ou du logement selon les cas.

Quel est l?avantage fiscal procuré par de tels investissements ?

La base de l?avantage fiscal est constituée par le prix d?acquisition ou le prix de revient global de l?investissement, retenu dans la limite de 300.000 euros.

A partir de 2011, les taux sont diminués pour les logements ne respectant pas certaines performances énergétiques (norme BBC).

La date de réalisation de l?investissement dont dépend le taux de la réduction d?impôt correspond à la date d?acquisition du logement pour la plupart des investissements, à l?exclusion de la construction d?un logement pour laquelle la date de dépôt de la demande de permis de construire doit être prise en compte.

Quelles sont les modalités d?application de la réduction d?impôt ?

La réduction d?impôt est accordée au titre de l?année d?achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
Elle est étalée sur neuf années, à raison chaque année d?un neuvième de son montant.

Remarque: Le solde de la réduction d?impôt qui, au titre d?une année d?imposition, est supérieur au montant de l?impôt dû par le contribuable peut être imputé sur l?impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu?à la sixième. Toutefois, cette imputation est possible si l?immeuble est maintenu à la location pendant ces années.

La réduction d'impôt doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux.

Peut-on bénéficier d?avantages fiscaux supplémentaires ?

En cas de location dans le secteur intermédiaire, le contribuable peut bénéficier, en plus de la réduction d?impôt, d?une déduction spécifique de 30 % et, le cas échéant, d?un complément de réduction d?impôt à raison de 2 % par an du prix de revient du logement en cas de prolongation de l?engagement de la location au-delà des 9 ans (par période de 3 ans, sans pouvoir excéder 6 ans).
En cas de location dans une zone de revitalisation rurale, le contribuable peut bénéficier, en plus de la réduction d?impôt, d?une déduction de 26 % des revenus locatifs.

Les possibilités d?investir sont-elles limitées ?

Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d?impôt, au titre d?une même année d?imposition, qu?à raison de l?acquisition d?un seul logement.

Quels sont les cas de remise en cause de la réduction d?impôt ?

La réduction d?impôt est remise en cause en cas de non-respect de l?engagement de location, de non respect des conditions de location ou en cas de cession, du bien ou des parts (lorsque le bien est détenu par une société) pendant l?engagement de location ou encore en cas de démembrement du droit de propriété de l?immeuble ou des parts (sauf lorsque le démembrement résulte du décès de l?un des époux soumis à imposition commune).
Toutefois il n?y aura pas de reprise de la réduction d?impôt en cas d?invalidité (classée en 2e ou 3e catégorie), de licenciement ou de décès de l?un des époux soumis à imposition commune.

Pour en savoir plus et bénéficier pleinement de cette réduction d?impôt, n?hésitez pas à contacter votre expert-comptable.