Immobilier : le projet Duflot en 5 mesures phare

La ministre du logement, Cécile Duflot, a présenté mercredi dernier en Conseil des ministres son projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Encadrement des loyers, transparence sur les frais d'agence... En voici les mesures les plus marquantes.

Au sein la batterie de mesures visant à résoudre la crise du logement présentée par Cécile Duflot en Conseil des ministres ce mercredi, cinq sont tout particulièrement révélatrices de la politique du logement menée par le gouvernement.

Encadrement des loyers
C'était une promesse de campagne de François Hollande. L'encadrement des loyers est donc la mesure phare proposée par Cécile Duflot. Le dispositif concernera 70% du parc locatif privé, soit 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe "un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements", indique la ministre du Logement. L'agglomération parisienne, Lille, Bordeaux, Marseille-Aix en Provence ou Strasbourg sont notamment concernées. Elles seront dotées d'observatoires locaux des loyers, chargés d'établir des statistiques sur le niveau des loyers pratiqués.
A partir de ces données, un plafond sera fixé chaque année par les préfets, qui ne pourra pas dépasser 20% du loyer médian de référence. Tous les loyers situés au-dessus de ce niveau "auront vocation à être abaissés pour être ramenés dans la fourchette de fixation libre des loyers", indique le ministère dans un communiqué. Pour plus de clarté vis-à-vis du locataire, le loyer maximum autorisé sera indiqué sur le bail. Concrètement, en région parisienne, ce mécanisme devrait entraîner la baisse de 26% des loyers, selon Cécile Duflot.

Une garantie universelle des loyers (GUL)
Pour "protéger les propriétaires et les locataires contre la violence de la crise", Cécile Duflot a intégré dans son projet de loi une garantie universelle des loyers (GUL). Dans un souci d'équité des citoyens face au logement, la GUL enlèvera le poids du cautionnement par une garantie (familiale ou d'un proche) aux locataires n'ayant pas la possibilité d'en présenter. Le propriétaire se verra de son côté protégé financièrement si un locataire ne paie pas.
Les contributions pour cette sorte de sécurité sociale du logement seront centralisées dans une caisse de garantie chargée des recouvrements. Elles "reposeront sur le locataire et sur le propriétaire à parts égales", a précisé Cécile Duflot ce mercredi.
S'il n'est pas encore déterminé, le niveau de cotisation devrait représenter environ 2 à 2,5% du loyer, soit la proportion de loyers impayés en France, selon le ministère. En outre, "la caisse de garantie sera gérée par un établissement public dédié", a indiqué la ministre du Logement. Le dispositif final étant loin d'être finalisé, la GUL n'entrera en vigueur qu'au 1er janvier 2016. Mais si d'aventure l'élaboration du mécanisme se faisait plus rapidement, il sera possible d'appliquer la GUL avant cette date.

Plus de transparence sur les frais d'agence liés à la mise en location
Pour éviter au locataire de subir une triple peine, c'est à dire "difficulté d'accès au logement, loyer élevé et honoraires d'agence déconnectés de la réalité du service rendu", les agents immobiliers devront, après l'application de la loi, clarifier leurs honoraires.
Ainsi, hormis "la part du montant correspondant à la réalisation de l'état des lieux et à la rédaction du bail, (...) aucune autre rémunération ne pourra être mise à la charge du locataire sauf si l'agent immobilier n'intervient que pour lui sans avoir de mandat du propriétaire", explique le ministère. "Cette disposition permettra de corriger des anomalies liées au fait qu'actuellement les honoraires pratiqués par les agences immobilières ne sont pas calculés en fonction d'une prestation de service, mais dans la plupart des cas indexés sur le montant du loyer ", ajoute-t-il. Avertis il y a 10 jours de l'élaboration de ce volet de la loi, les professionnels du secteur se sont sentis floués et refusent désormais de communiquer les données sur les loyers qu'ils pratiquent, pourtant nécessaires à la création d'observatoires des loyers fiables.

Élaboration du plan local de l'urbanisme au niveau intercommunal (PLUI)
Le Plan local d'urbanisme (PLU), principal document à disposition des élus pour définir leur politique du logement, sera désormais obligatoirement élaboré au niveau intercommunal et non plus au niveau communal. Cette mesure est nécessaire pour lutter contre le "malthusianisme foncier" de certains maires qui préfèrent ne pas élaborer de programmes de logements, de peur de perdre les prochaines élections, car selon l'adage "un maire bâtisseur est un maire perdant".
Ces maires ont également davantage intérêt à favoriser l'implantation d'entreprises sur leurs sols, au détriment des logements, car elles génèrent davantage de rentrées fiscales et moins de dépenses publiques d'équipements (écoles, bibliothèques, aires de jeux, etc.)
Aujourd'hui le PLUI est une "option que seules 8% des intercommunalités utilisent", indique Cécile Duflot. L'imposition de ce dispositif était attendue depuis longtemps par tous les acteurs du secteur de l'immobilier et du bâtiment. Sa portée pourrait être décisive s'il était appliqué efficacement -en cohérence avec la loi de décentralisation- dans les zones où les besoins en logements se font le plus sentir.

Clarifier l'attribution des logements sociaux
Enfin, face aux 1,7 million de demandeurs de logements sociaux, dont 1,17 million éprouvent des difficultés à se loger dans le parc privé, il semble plus que jamais indispensable de clarifier les conditions d'accessibilité à ce parc. Dans le projet de loi, les équipes de Cécile Duflot se sont contentées de donner la possibilité à l'usager de déposer sa demande sur internet et de constituer un dossier unique de demande de logement social. Il pourra ensuite consulter l'évolution au jour le jour de son dossier.
En attendant mieux, ces mesures restent tout de même timides, à l'heure où le réel besoin du secteur est d'accroître le taux de rotation de son parc. Les occupants des logements sociaux refusent en effet de les quitter dans les zones tendues, car les prix du parc privé y sont trop élevés.

Mathias Thépot pour LaTribune.fr
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