Vente à la découpe : une pratique en voie d'être dépecée ?

L'échec de la vente à la découpe d'un immeuble du XIXe arrondissement de Paris par la foncière Gecina a remis cette pratique au c?ur de l'actualité. Au-delà de la "victoire" des locataires qui se sont mobilisés pour qu'un autre bailleur social rachète leur immeuble, la ministre du Logement, Cécile Duflot, a annoncé vouloir mettre un terme le plus rapidement possible, à ces méthodes « spéculatives qui portent gravement préjudice à de nombreux locataires ». Elle estime nécessaire d'encadrer, par modification législative, la possibilité de mise en copropriété et de congé-vente par le bailleur.

Une pratique existante depuis les années 90

La vente à la découpe consiste à revendre aux locataires, appartement par appartement, des immeubles achetés en bloc à des institutionnels (assurances, banques, caisses de retraite). Cette vente, pratiquée par des marchands de biens ou des intermédiaires, concerne les immeubles cossus de Paris (plus de la moitié des ventes) et de quelques grandes villes de province (Lyon, Lille, Strasbourg, Marseille, Nice, Dijon, Toulouse, Bordeaux...).

Ces ventes sont légion depuis les années 90. Une époque particulière pour le secteur immobilier alors qu'il traversait une de ses pires crises. Dans ce contexte houleux, les propriétaires institutionnels ont été contraints de vendre, par lots, une partie des immeubles qu'ils détenaient de longue date. Il s'agissait de compenser une partie des pertes enregistrées sur le patrimoine d'acquisitions plus récentes. Entre temps, la pratique a été mise en sommeil jusqu'il y a peu, les institutionnels ont poursuivi la politique de rationalisation des portefeuilles résidentiels afin de se conformer aux ratios de solvabilité Bâle III ou de Solvency 2.

La loi « Aurillac »

Depuis le 13 juin 2006, une nouvelle loi a été adoptée pour donner un cadre réglementaire plus strict aux ventes à la découpe. Avant cette modification, une seule possibilité s'offrait au locataire : racheter son logement ou quitter les lieux. De nombreux immeubles ont ainsi été vendus en bloc, les locataires se voyant par la suite notifier un congé pour vente accompagné d'un prix au mètre carré deux fois, voire trois fois supérieur au prix d'achat en bloc.

A présent, la loi impose au propriétaire d'immeubles de plus de 10 logements de notifier à tous les occupants le prix et les conditions de vente en bloc du bien qu'il veut céder. Cette notification est obligatoire (sous peine de nullité de la vente) et permet aux locataires de faire jouer leur droit de préemption dès le départ. Le but du législateur est de freiner le nombre de ventes à la découpe et de protéger les locataires les plus « fragiles ».

Décote pour le locataire

En tant que locataire d'un immeuble vendu à la découpe, vous êtes prioritaire pour l'achat de votre appartement. Ainsi, une décote de l'ordre de 6 à 12% par rapport aux prix du marché, s'applique. Mais une décote supplémentaire peut être valable (jusqu'à 20%) en fonction du bail restant à couvrir et du nombre d'années d'occupation. Aussi, le locataire bénéficie d'un droit de préemption qui porte sur l'immeuble entier et sur le logement occupé. Mais il peut proposer un acquéreur autre que lui tel qu'un conjoint, ou un concubin vivant avec lui depuis au moins un an à la date de l'offre de vente ou bien un ascendant ou descendant.

Au moment de la vente

-Si le locataire fait jouer son droit de préemption...

Lors de la vente, le bailleur doit tenir une réunion d'information à l'adresse des locataires et des associations, suivie d'un courrier sur les modalités de la vente A compter de cette notification, le vendeur se doit de respecter un délai de trois mois avant d'envoyer aux locataires concernés envoyer l'offre de vente valable deux mois. Le locataire qui accepte l'offre dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente, porté à quatre s'il a recours à un prêt. Si, au contraire, le locataire décline l'offre, et que le propriétaire trouve acquéreur à un prix inférieur à l'offre refusée, il a encore la possibilité de préempter dans les mêmes conditions, dans le mois de la nouvelle notification.

Attention toutefois, le droit de préemption ne s'applique pas si l'acquéreur prend l'engagement de conserver les locataires pendant 6 ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente. Aussi, les locataires recevant un congé moins de deux ans avant la fin du bail pourront demander la reconduction pour deux ans.

-...ou non

Dans le cas où le locataire ne préempte pas, ce dernier reste dans les locaux jusqu'à l'échéance de son bail. Aussi, si le locataire justifie d'un revenu inférieur à 80% du plafond de ressource PLI en vigueur, le bailleur est tenu, dans le congé, de lui faire une proposition de relogement compatible avec ses besoins et situé, si possible, dans une commune ou un quartier voisin du lieu de la résidence du locataire. Les locataires qui ne peuvent préempter et déménager en raison de leur âge ou leur état de santé ou toute situation dûment justifiée, voient leur bail renouvelé. A noter qu'une proposition de relogement du bailleur doit être faite au locataire dont le revenu est inférieur à 100% du plafond de ressources PLI (80% précédemment), soit 5 484 euros par mois pour une famille de quatre personnes en région parisienne.

Certains occupants ne peuvent être congédiés

La loi du 13 juin 2006 protège certains occupants, jugés « fragiles » soit au regard de leur ressources, de leur âge ou de leur état de santé. En cas de vente, les locataires peuvent bénéficier d'une prorogation de leur bail, si leur situation peut justifier ce traitement de faveur, ou bien d'un renouvellement automatique.

La prorogation du bail est accordée de plein droit aux locataires :

- qui occupent le logement depuis plus de 6 ans à la date de l'offre de vente. La prorogation du bail est d'une durée maximale de deux ans et demi.
- dont la durée du bail restant à courir est inférieure à 30 mois. Prorogation là aussi de deux mois et demi maximum à condition de justifier l'obtention d'un prêt, la vente d'un bien immobilier, un départ à la retraite ou une mutation professionnelle.

- qui ont des enfants scolarisés, à charge. Le bail est alors prorogé jusqu'à la fin de l'année scolaire.

-Le renouvellement du bail est accordé de plein droit aux locataires :

- qui ne peuvent acquérir leur logement et dont l'état de santé, reconnu médicalement, les empêchent de déménager.

- qui sont âgés de plus de 70 ans à la date d'expiration du bail, et non assujettis à l'ISF, sauf à proposer un logement équivalent et dans le même quartier.

- qui sont victimes d'une incapacité permanente d'au moins 80 % donnant lieu au versement d'une rente d'invalide du travail ou d'une allocation.

Un loi succédant à celle du 13 juin 2006 ?

Il est vrai que la loi du 13 juin 2006 protège les locataires en place, surtout les faibles (proposition de relogement obligatoire). Toutefois, ce texte n'est pas encore parfait puisque le nouveau droit de préemption ne s'applique que lorsque le repreneur de l'immeuble refuse de s'engager à maintenir les locataires dans leur logement pendant au moins 6 ans. Aussi, le bénéfice de la mesure reste limité car on considère que peu des locataires concernés ont les moyens financiers de se porter acquéreur de leur logement. Le cas des locataires de la rue Pradier était là pour en témoigner Le prix moyen prévalant dans le quartier est de 6 800 euros du mètre carré. Même avec une décote de près de 20%, les locataires n'avaient pas les moyens de se porter acquéreurs de leur appartement.

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