Immobilier neuf : pourquoi on ne construit pas assez à Paris

Le secrétaire d'État au Logement, Benoist Apparu, en convient : « C'est une énorme folie. » Les prix de l'immobilier à Paris s'envolent : au vu des promesses de vente enregistrées par les notaires fin 2010, le cap des 8.000 euros le mètre carré sera franchi au premier trimestre dans la capitale ! « Il est plus que temps de desserrer l'étau qui paralyse la demande de logement », martelait début décembre Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris, pour qui « l'effort insuffisant de construction ne répond même pas aux exigences de renouvellement d'un parc immobilier qui vieillit ».

Quelques jours plus tôt, 31 associations, dont Emmaüs France, la Fondation Abbé Pierre et Les Enfants de Don Quichotte, avaient dressé 31 tentes sur le pont des Arts pour protester contre le mal-logement des sans-abri et souligner les difficultés croissantes d'accès au logement des classes moyennes. L'Île-de-France connaît de fait « la situation la plus dramatique en termes de pénurie de logements en général et de logements sociaux en particulier », déplorait mi-septembre Henri Feltz, rapporteur de l'évaluation relative à la loi de mise en oeuvre du droit au logement opposable (Dalo) au sein du Conseil économique, social et environnemental (CESE). « On compte environ 110.000 ménages demandeurs de logements sociaux à Paris intra-muros et environ 350.000 pour l'ensemble de la région », poursuivait-il.

Face à la polémique, la préfecture de région a rappelé que, « en 2010, 35.000 logements locatifs sociaux ont été financés en Île-de-France soit plus de 7.000 de plus qu'en 2009 ». Pour cela, l'État « a doublé en huit ans ses crédits, à raison de 320 millions d'euros en 2009 et 341 millions en 2010 ». Jean-Paul Huchon, le président socialiste de la région, a promis, lui, de consacrer « 271 millions au logement en 2011, dont 115 millions à la construction de logements sociaux voire ?très sociaux? ».

Le maire de Paris, Bertrand Delanoë, constate, lui, que « l'achat au mètre carré a augmenté de 36 % en cinq ans et que les loyers ont doublé en dix ans ». « De 2001 à 2010, le pourcentage de logements sociaux est passé de 13 % à 17 % », dit-il et il compte « atteindre les 20 % de la loi SRU dès 2014 ». Selon lui, « la ville mobilise plus de subventions pour le logement social qu'aucune autre collectivité locale de France (450 millions d'euros par an) ».

Mais cet effort reste très insuffisant : il faudrait près de 70.000 logements neufs en Île-de-France, pour répondre aux besoins. Un objectif d'ailleurs fixé par la loi sur le Grand Paris. Et « même ainsi, on ne serait pas sûr d'anticiper les besoins attendus en 2020 ou 2030 », relève Jean-Yves Mano, l'adjoint au maire de Paris chargé du logement. « Le schéma directeur de l'Île-de-France élaboré au milieu des années 1990 prévoyait la construction de 53.000 logements par an. Or, dans les meilleures années, on n'a jamais dépassé les 40.000, note-t-il. Les évolutions sociologiques ont été mal anticipées : les divorces suscitent des besoins supérieurs à population égale et l'allongement de la durée de la vie s'accompagne d'une rotation plus faible. »

Claude Cagol, PDG du groupe Sefri-Cime et vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers, voit là le résultat « d'un manque évident d'urbanisme opérationnel ». « Il n'y a pas eu assez de créations de zones d'aménagement concerté susceptibles de relancer la création de logements. La municipalité parisienne en a pris conscience en développant des projets comme la ZAC Claude Bernard. » Claude Cagol pointe aussi la frilosité des municipalités sur le sujet de la densité et la rigidité des lois : ainsi « Paris est classé monument historique sur quasiment tout son territoire et cette protection est appliquée d'une façon très extensive. Vous pouvez ne pas pouvoir densifier, même à grande distance, à cause du classement d'une arrière-boutique ! »

Les architectes des bâtiments de France et la Commission du Vieux Paris sont, de fait, très vigilants sur le respect du patrimoine. Pour autant, « 10 % du territoire de la capitale est en renouvellement à l'image des opérations d'aménagement des Batignolles, de Paris Nord-Est ou encore de Paris Rive Gauche, plaide Jean-Yves Mano. La ville transforme aussi des bâtiments d'activités tels que des entrepôts de logistique (comme ceux de Macdonald) ou des garages automobiles (rues de la Pompe et Mozart). Et ce, pour atteindre un objectif de production de 4.500 logements neufs par an dont 50 % sociaux sur le territoire parisien. »

« Les 105 km2 du territoire parisien ne suffiront toutefois pas à répondre à l'ensemble des besoins sur la métropole, même si Paris entend assumer pleinement sa contribution à l'effort de production, reprend-il. La question de la densité au-delà du périphérique doit être posée. Il faut mettre en cohérence les programmes locaux de l'habitat et les plans locaux d'urbanisme avec les objectifs du schéma directeur de la région. » Si les maires ne délivrent pas les permis de construire adéquats, « une autorité supérieure devra assumer cette responsabilité », estime-t-il. Le CESE préconisait justement de créer, sur le modèle du Stif (le Syndicat des transports d'Île-de-France), un « Sylif - Syndicat du logement en Île-de-France ».

Jean-Michel Ciuch, directeur d'Immogroup Consulting, pointe, lui, l'influence de l'immobilier d'entreprise dans cette crise (voir encadré). Les élus du Conseil de Paris cherchent à desserrer l'étau. À la mi-novembre, ils ont modifié le plan local d'urbanisme pour que puissent être bâties, dans certains quartiers, après enquête publique, des tours d'habitations de 50 mètres de haut et des tours de bureaux allant jusqu'à 180 mètres. Le précédent plan d'occupation des sols de 1977 limitait les hauteurs à 37 mètres. Ainsi dans le secteur Masséna-Bruneseau (XIIIe), 178.000 mètres carrés de nouveaux logements sont prévus, dont 50 % de logements sociaux.

Mais sans une politique plus volontariste à l'échelle du Grand Paris de constructions de logements sociaux, très sociaux, et intermédiaires, cette mesure restera un coup d'épée dans l'eau.