Olivier Morin, responsable du service gestion privée, Banque Populaire des Alpes, livre son expertise sur les avantages de la société civile immobilière, et les précautions à prendre.
La société civile immobilière (SCI) est un outil très intéressant dans le cadre de la gestion de patrimoine, car elle permet de séparer la propriété et le pouvoir de gestion. Pour la protection d'un conjoint par exemple.
Alternative
Prenons le cas d'un jeune couple qui a des enfants mineurs. Il souhaite acquérir une résidence principale, qui va constituer une part prédominante de son patrimoine. En cas de décès de l'un des conjoints, le conjoint survivant peut souhaiter vendre cette résidence principale, afin de se procurer des liquidités et acheter un bien immobilier plus modeste. En présence d'enfants mineurs, l'autorisation du juge des tutelles sera requise, ce qui ne facilite pas la négociation d'un bien immobilier !
Une alternative consiste à créer une SCI à parts égales, et à nommer les deux conjoints gérants statutaires. Les règles de révocation prévoiront que les gérants sont nommés et révoqués à la majorité des associés. La SCI procédera à l'acquisition de l'immeuble. Dans l'hypothèse d'un décès, le conjoint survivant, gérant statutaire, conserva toute latitude pour gérer la société. Il pourra ainsi procéder à la vente de la résidence principale sans demander l'accord du juge des tutelles... ou de ses enfants s'ils sont devenus majeurs entre-temps !
On notera que cette solution fonctionne et apporte une véritable souplesse de gestion que ce jeune couple soit marié, pacsé ou en concubinage, et ce quel que soit le bien acquis par la société. La SCI offrira également plus de souplesse dans l'hypothèse où un conjoint est hors d'état de manifester sa volonté (accident, maladie) : le cogérant pourra prendre les décisions nécessaires, si les statuts l'y autorisent.
Précautions
Autre exemple, pour la protection d'un incapable : un couple plus âgé souhaite transmettre un patrimoine immobilier locatif à ses deux enfants. L'un des enfants souffre d'un handicap qui ne lui permet pas de gérer ce patrimoine. Les deux parents peuvent choisir de créer une société civile à laquelle ils apporteront ce patrimoine. Ils procéderont ensuite à la donation de 49,9 % des parts à un enfant et de 50,1 % des parts au deuxième, nommé gérant.
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Tout en respectant l'égalité en valeur, les parents s'assurent ainsi que le pouvoir de gestion sur ces biens sera transmis à l'enfant en mesure de les gérer. À noter que s'ils souhaitent une transmission progressive, ils pourront également se réserver l'usufruit sur les parts de la société, et conserver la gestion de la société jusqu'à leur décès.
Globalement, la société civile dont l'activité reste civile bénéficie d'une certaine neutralité fiscale en matière d'impôt sur le revenu. En revanche, les abattements de 30 % en matière d'ISF et de 20 % en droits de succession ne sont pas applicables aux résidences principales détenues par une société civile. L'impact fiscal de la création d'une SCI devra donc être mesuré.
Le fonctionnement de la société civile sera dicté par ses statuts ; on recommandera de faire rédiger les statuts par un professionnel du droit, qui saura les adapter à la situation patrimoniale des associés. De même, l'assistance d'un expert-comptable sera nécessaire pour mettre en place une comptabilité.
