Avec le projet de loi ELAN, c'est tout un modèle français du logement social contraint de muter en raison de nouvelles règles du jeu imposées aux bailleurs. Et si le BIM leur permettait de se réinventer s'interroge Jérôme Bonnet, directeur du développement BIM, AC Environnement.
Rarement les bailleurs sociaux n'ont eu autant de défis à relever en si peu de temps. Ils doivent améliorer constamment leurs services pour le cadre de vie et le quotidien de leurs locataires toujours plus exigeants. Ils doivent surtout se réformer à marche forcée pour répondre aux récentes évolutions législatives et réglementaires les concernant.
La loi ALUR avait fixé de nouvelles obligations en matière de diagnostics immobiliers : Diagnostic de Performance énergétique (DPE), diagnostics amiante, gaz, électricité notamment.
Avec le projet de loi sur l'Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique (ELAN) — faisant l'objet d'un recours au Conseil Constitutionnel — c'est tout un modèle français du logement social contraint de muter en raison de nouvelles règles du jeu imposées aux bailleurs : recettes réduites du fait d'une baisse des loyers, conséquence de la diminution de l'APL, obligation de se regrouper pour créer des structures détenant des parcs de taille critique de plus de 15 000 logements, multiplication par 5 des logements cédés à l'accession à la propriété... pour ne citer que les principales mesures.
Autant dire que les bailleurs sociaux ont besoin d'agilité. Ils doivent faire des économies et repenser une partie de leur modèle économique. La révolution numérique en cours dans le bâtiment avec la maquette numérique et le BIM pourrait bien leur donner quelques clés pour avancer plus vite dans ce changement de modèle.
Le BIM, gisement d'économies
Longtemps limitée à la seule construction de bâtiments neufs, la maquette numérique et le BIM concernent désormais les patrimoines immobiliers existants. Aujourd'hui, il est possible de scanner les espaces extérieurs, les façades, les parties communes et chaque logement d'un immeuble d'habitation, puis de construire la maquette 3D, en reproduisant exactement le moindre élément de l'édifice, avec un niveau de détail et de précision inégalé.
Cette maquette intègre et localise précisément l'ensemble des données techniques disponibles (des plans et superficies aux équipements d'éclairage en passant par les diagnostics immobiliers).
Ainsi, un bailleur social accède-t-il à une connaissance ultra-précise de son patrimoine : accessibilité des documents de travaux réalisés au fil du temps, dossiers des diagnostics immobiliers renouvelés à chaque relocation, cession, rénovation ou déconstruction... tout est alors à sa portée. Autant de gains de productivité considérables immédiats.
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Mieux encore, le BIM peut permettre au bailleur d'optimiser l'exploitation-maintenance de son patrimoine : à quelques centimètres carrés près, il connaît la surface de chaque cloison, façade ou carré de pelouse de tout immeuble lui appartenant. Plus question de payer plus qu'il ne faut la tonte des espaces verts ou la rénovation des peintures !
Les gains sont là encore tangibles et probants. Une aubaine quand on mesure que les trois quarts des dépenses sur un bâtiment concernent, non pas sa construction, mais sa maintenance et son entretien.
Les clés du succès
Les opportunités de maîtrise des coûts et des dépenses d'exploitation sont donc multiples, diverses et plus lisibles grâce au BIM. Encore faut-il respecter quelques conditions sine qua non pour en bénéficier et réussir l'intégration du BIM à sa bonne gestion.
D'abord, la fiabilité de la donnée technique : une maquette numérique BIM n'a de valeur qu'à condition que ce qui est renseigné soit juste, pertinent, vérifiable et exploitable. Cela peut sembler une évidence tautologique, mais dans les faits, combien de données sont dispersées, caduques, inexactes, voire partielles ou manquantes.
Ensuite, la qualité de la maquette. Elle dépend de la captation des informations, qui doit être menée correctement et avec le même degré de précision en tout lieu du bâtiment. Réaliser une maquette sans drone par exemple risque de dégrader la précision des données relatives aux toitures et à leurs édicules techniques et de sécurité.
Enfin, une maquette numérique BIM délivre toutes ses opportunités dès lors qu'elle est associée à une solution permettant de visualiser les informations, de les requêter pour procéder vraiment à de l'analyse de la donnée, et ce en en vue d'une prise de décision éclairée.
Là-dessus, les solutions disponibles et efficaces sur le marché sont rares. Mais une telle plateforme numérique est indispensable à tout bailleur, qui veut une vision précise de son patrimoine immobilier et veut prévoir pour préparer l'avenir. Un peu comme la fourmi, cet expert du bâtiment, qui sait anticiper les rudes hivers
