Les promoteurs vivent des heures cruciales. Il faut dire qu'ils sont aujourd'hui confrontés à une série de problèmes et de challenges qu'il leur faut résoudre et relever rapidement. Première échéance à passer : la fin du dispositif Scellier prévue en décembre 2012. Cette perspective est fort inquiétante pour toute la profession qui a toujours prospéré grâce aux avantages fiscaux accordés aux investissements dans le neuf. Certains s'inquiètent d'ores et déjà, constatant une baisse significative du marché avec un repli des mises en chantier. « Je pense qu'il n'y aura presque plus de permis de construire déposé après le mois de mai », lance Pierre Alberola, président d'Omnium Finance, promoteur indépendant.

D'autres comme Kaufman & Broad  sont à peine plus optimistes : « Le marché du logement en 2012 devrait être affecté par un environnement économique et financier toujours difficile, et par les échéances électorales, alors que l'offre restera insuffisante et la demande toujours élevée. Après un premier semestre qui sera sensiblement impacté, en termes d'activité, par la baisse des ouvertures commerciales de programmes et une conjoncture morose, le second semestre devrait se montrer plus dynamique » indique ainsi Guy Nafilyan, le PDG de la société.

Trouver des relais de croissance

Les professionnels s'attendent donc à réaliser l'essentiel de leur chiffre d'affaires lors des derniers mois de l'année en cours. D'ici là, ils sont condamnés à repenser leur business model afin de compenser le manque à gagner généré par la fin de cette « béquille » fiscale. Les plus gros ont, certes, plus de temps pour réfléchir à de nouveaux relais de croissance. Les plus petits doivent faire preuve d'une imagination débordante pour s'en sortir. Le patron d'Omnium Finance envisage, par exemple, de se positionner sur les biens anciens loués, proposant ainsi à des acquéreurs potentiels un actif sécurisé par un locataire en place et bon payeur. Selon ses calculs, il y a en France 6,5 millions de logements dans cette situation. Pas négligeable. Par ailleurs, il a d'ores et déjà commencé à commercialiser des programmes à l'étranger, notamment en Allemagne, au Canada, aux Etats-Unis et au Brésil où les conditions de construction et d'exploitation sont beaucoup moins contraignantes qu'en France.

Le marché des programmes immobiliers pour seniors très prisé

D'autres acteurs de la promotion ont décidé de développer des programmes à destination des seniors. Marché promis à un très bel avenir si l'on en juge par la courbe du vieillissement de la population Française. « Ce marché se porte très bien et nous envisageons d'y consacrer entre 10 et 12% de notre production totale, en nombre de logements, à partir de 2013 », précise Alain Taravella, le patron d'Altarea. Même son de cloche chez Kaufman qui envisage aussi d'accélérer dans les résidences étudiants aux rendements très attractifs.

La BPCE songe depuis longtemps à vendre sa participation dans Nexity

Dans ce contexte compliqué mais pas forcément négatif pour ces protagonistes -Alain Taravella anticipe un exercice 2012 en nouvelle progression-, l'évolution actionnariale de deux des leaders semble inévitable. L'actionnaire de référence de Nexity, la BPCE avec 42% du capital du promoteur songe depuis un bon moment à vendre cette participation qu'elle ne juge plus stratégique. La transaction n'est pas simple pour la banque, car les titres Nexity ont été acquis à un prix bien supérieur aux niveaux actuels. Plusieurs banques d'affaires ne ménagent pourtant pas leurs efforts depuis de longs mois pour convaincre des investisseurs de se lancer dans cette aventure. Manifestement en vain. Il semblerait toutefois que le dossier puisse enfin évoluer car la BPCE pourrait être contrainte de régler cette affaire d'ici à la fin de l'année en raison des contraintes de solvabilité de Bâle III.

« Faux », répond la banque qui se dit sereine pour vendre cette participation. En attendant, les professionnels du secteur échafaudent une série de scénarios possibles. Nexity repose sur deux pieds : celui de la promotion et celui des services immobiliers, chacun valant grosso modo 500 millions d'euros. La rumeur parle avec insistance d'un possible LBO organisé par le patron actuel de Nexity, l'emblématique Alain Dinin. Mais  il doit convaincre une ou plusieurs banques de venir l'épauler pour cette opération. Or, un deal à un milliard d'euros ne peut pas, vu le contexte actuel, s'organiser facilement. A moins de vendre au préalable certaines filiales et de réduire le montant de la transaction. Reste par ailleurs, le possible intérêt de fonds d'investissement, sur le même mode que celui retenu pour la cession de Foncia l'an passé.

Depuis l'acquisition de PAI, l'action Kaufman & Broad a perdu...74%

Même constat pour Kaufman & Broad entre les mains du fonds PAI depuis 2007. Ce dernier possède 88,7% du capital du promoteur et verrait d'un bon œil une respiration de son portefeuille. Mais là encore, le cours de Bourse pose problème. Depuis son acquisition, l'action a perdu…74%. A tel point que l'on a crû à un moment que le fonds allait retirer la société de la cote. Sans résultat concret. Le mandat de Guy Nafilyan, 67 ans, arrive à expiration en 2013. Cette échéance sera-t-elle l'occasion pour PAI de tirer un trait sur cette aventure dans la promotion ?

Là encore, d'autres fonds pourraient être intéressés. Ne serait-ce qu'en raison de la très faible valorisation du groupe par rapport à ses fondamentaux même si l'entreprise est endettée. En 2011, elle a certes réussi à réduire ce poste en faisant revenir la dette financière nette à 163,7 millions d'euros contre 211,7 millions un an plus tôt. La forte progression du résultat opérationnel courant associée à une croissance du BFR maîtrisée ont rendu possible ce mouvement. A ce stade, la dette ne représente plus que deux ans du cash flow disponible au 30 novembre 201.

Le monde des foncières en pleine ébullition

Les opérations déjà initiées ces derniers mois dans le monde feutré des foncières démontrent la volonté des investisseurs de faire évoluer leurs portefeuille d'actifs. Et ce, essentiellement à l'initiative des banques poussées en cela par les nouvelles normes prudentielles. Les promoteurs immobiliers ne devraient pas échapper à la règle.