Le Centre Terwilliger de l’habitat pour l’humanité et l'innovation dans les abris a publié, en mars dernier, une étude portant sur l’analyse de la rentabilité de la microfinance du logement en Afrique subsaharienne notamment. Les auteurs traitent du «housing of Microfinance» (HMF) ou de la microfinance du logement, en référence aux produits de microfinance composés de petits prêts non garantis par des hypothèques. Ils estiment que le HMF est une solution pour l’accès au logement conventionnel des...
La microfinance offre de belles promesses dans le secteur du logement en Afrique. C'est la conclusion de l'étude publiée en mars dernier par le Centre Terwilliger de l'habitat pour l'humanité qui a analysé la rentabilité de la microfinance du logement. Par définition, les microfinances du logement prêtent des sommes relativement faibles, empruntées à court terme par rapport aux prêts classiques. Elles sont surtout adaptées aux clients aux faibles revenus et dont les constructions se font de manière progressive.
Une des caractéristiques essentielles de la microfinance du logement, c'est que les prêts ne sont pas généralement sécurisés avec un privilège hypothécaire, et dans de nombreux cas, la possession d'un titre foncier formel n'est pas une exigence. L'étude estime que l'Afrique offre de bonnes perspectives de croissances pour le secteur. Selon cette étude sur «la microfinance du logement», l'Afrique subsaharienne a la particularité d'avoir un besoin criant en financement.
Une offre sur mesure pour les personnes à faibles revenus
La région est caractérisée par des pénuries de logements et la prolifération d l'habitat insalubre. Une tendance favorisée par les taux élevés d'urbanisation qui épuisent rapidement les réserves très limitées de logements adéquats, mais aussi les coûts élevés de la construction.
Du côté de l'offre, les marchés de financement sont fragiles et l'industrie de la microfinance commence tout juste à accorder des prêts pour les produits au-delà de la micro-entreprise traditionnelle, comme l'immobilier. Ainsi, l'étude a établi que l'écart expansif entre l'offre et la demande sur les marchés du logement en Afrique est dû à un problème d'accès au financement. Les données de l'étude ont également montré que la microfinance du logement est particulièrement adaptée aux besoins de construction et de financement de la majorité des populations africaines. Elle préconise cependant, qu'afin de s'approprier les marchés africains du logement, que les prêteurs en microfinance prennent en compte la particularité des régimes fonciers, incluant dans la clientèle, les familles en quête de prêts logement et le droit coutumier comme titre de propriété, tout en soutenant leur démarche pour aboutir à un titre en bonne et due forme.
Les économies africaines sont parmi les plus dynamiques au monde et les investisseurs montrent un intérêt accru dans les opportunités de logement particulièrement dans les pays à revenu intermédiaire de la tranche inférieure. Le business model de la microfinance du logement montre que côté profitabilité, les revenus opérationnels sont supérieurs aux frais des associés et que les potentiels de croissances sont énormes. Sur le plan social, la microfinance du logement qui répond à un besoin fondamental, attire de nouveaux clients et satisfait leur besoin d'établir une relation de proximité et de confiance.
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L'Afrique, un terreau fertile pour la microfinance du logement
Les fournisseurs de services financiers ont découvert les opportunités dans les secteurs à faible revenu des marchés du logement dans les pays en développement, comme en Afrique. En effet, l'accès au logement est un besoin humain fondamental et pour la majorité des ménages, leur maison (y compris le foncier) constitue leur plus grand actif financier.
Les études de marché de la «base de la pyramide» estiment que près de 4 milliards de personnes ayant un revenu inférieur à 3 000 dollars par an ont identifié le logement comme l'un des trois plus grands secteurs du marché (avec les produits alimentaires et l'énergie). Une estimation de 2014 qui, selon le cabinet McKinsey, répond à la demande croissante en logements urbains des ménages à faible revenu dans le monde et coûterait 2,3 billions de dollars d'ici à 2025, ce qui représente des revenus supplémentaires d'environ 200 à 250 milliards de dollars par an pour l'industrie de la construction. Néanmoins, pour ce secteur à faible revenu, représentant plus de 70% de la population mondiale, les options de financement pour le logement restent rares et largement informelles, selon l'étude sur le logement de la microfinance.
Une alternative aux prêts de logement classiques
Dans les pays développés, le financement du logement est synonyme de prêts hypothécaires et représente l'un des principaux blocs de construction du secteur bancaire. Or, dans les pays en développement, les marchés hypothécaires ont tendance à être déstructurés et caractérisés par des régimes juridiques faibles et offrent un accès limité aux capitaux à long terme sur les marchés.
Dans les pays en développement, une grande partie des propriétaires ne possèdent pas un bien avec un titre officiel, à cause du système des registres fonciers défectueux, des coûts élevés des démarches juridiques et des difficultés dans la sécurisation de la propriété. Les banques limitent les prêts hypothécaires aux emprunteurs stables, aux flux de revenus documentés, et dans de nombreux cas, seuls les salariés ont droit à un prêt. En l'absence d'une offre de logement à prix abordable et accessible, dans la majorité des pays à faibles revenus, les familles ont recours à la construction progressive en fonction de leurs besoins et ressources disponibles.
