Immobilier d'entreprises: le grand retour des investisseurs

Quel est le bilan de l'activité de l'immobilier de bureaux à fin 2012 ?
2012 aura été une bonne année. En effet, nous avons commercialisé 146 800 m2 de bureaux : un chiffre en hausse de 10 % alors que les comptes propres reculent, passant de 10 550 m2 à 2 700 m2. Nous sommes donc dans un marché de transactions pures.
Ces 146 800 m2 tiennent compte de l'importante transaction effectuée par la communauté urbaine de Toulouse Métropole qui a racheté ses propres locaux (11 000 m2). Mais même sans cela, c'est le meilleur chiffre de ces cinq dernières années.
Nous avons par ailleurs assisté à un renversement de tendance en 2012 avec une baisse significative du marché du neuf. 55 400 m2 de neuf ont été placés en 2012 contre 69 200 m2 en 2011. A l'inverse l'ancien est passé de 61 900 m2 placés en 2011 à 91 400 en 2012. Ceci s'explique par une faible disponibilité de neuf, en particulier pour répondre à des besoins au-delà de 5 000 m2. Sur le marché locatif, les prix sont restés stables entre 140 et 170 €/m2.

Comment expliquer ces résultats, un peu à contre courant du marché immobilier traditionnel ?
Je ne dirais pas que nous sommes à contre courant, simplement la métropole toulousaine profite de plusieurs secteurs porteurs. L'aéronautique bien sûr, mais aussi l'espace et l'agroalimentaire qui nous permettent de passer largement la crise. D'ailleurs nous restons la 3è métropole régionale derrière Lyon et Lille.

Qu'en est-il du stock ?
Le stock repasse en-dessous des 200 000 m2, ce qui équivaut à un an et demi de commercialisation, contre deux ans en 2011. C'est essentiellement l'ancien qui a profité de la baisse, passant de 165 800 m2 à 128 300 m2 entre le 4è trimestre 2011 et le 4è trimestre 2012. Si nous poursuivons l'année 2013 sur cette tendance de baisse continue, nous tablons sur un an de stock à fin 2013, ce qui est un très bon chiffre.
Actuellement, les stocks restent toujours concentrés à l'ouest et au sud-ouest (Blagnac, Bordelongue, Oncopole). Néanmoins la vacance est faible actuellement à 5,5% quand elle atteint 6,8 % en Ile-de-France.

Et du côté des investisseurs ?

Le retour des investisseurs est confirmé avec un volume de ventes qui avoisine les 110 M€ en 2012 dont 91 M€ dans les bureaux (contre 30 M€ en 2011), 14 M€ dans le commerce et 4M€ dans les locaux d'activité. Cette forte poussée est la conséquence de grosses transactions clés en main, notamment le bâtiment Alten pour 18 M€, le bâtiment RTE pour 23 M€ et trois bâtiments Europarc pour 10 M€. Cette tendance devrait se poursuivre en 2013 car nous comptons sur d'importantes transactions clés en main de 10 000 à 20 000 m2 et nous pourrions assister au retour des transactions en blanc dès 2014.

Propos recueillis par Béatrice Girard.

©photo Rémi Benoit