L'heure de (re)négocier les loyers

L'immobilier d'entreprise?? « La situation est confuse et troublée en ce moment, concède Christian Gillet, ?non equity partner? chez Deloitte. Entre le phénomène de baisse des prix, amorcé en janvier dernier, et le coup de frein sur l'accès au crédit, la situation est plus ou moins bloquée?: chacun attend l'autre et cela renforce le climat d'insécurité et donc la volatilité des prix. »« Nous ne sommes pas dans la même situation qu'en 1992, tempère Marc-Henri Bladier, directeur général de CB Richard Ellis (CBRE). Aujourd'hui, il y a de l'offre, même si elle n'est pas pléthorique ». Avec une demande placée de 1,8 million de mètres carrés, les chiffres sont même encore corrects. Mais « plusieurs très grandes transactions effectuées ces derniers mois cachent la forêt, reconnaît Marc-Henri Bladier. Sur Paris, qui est un marché de petites et moyennes surfaces, on note un fort ralentissement des volumes placés, notamment en septembre. C'est un véritable coup d'arrêt alors que le reste de l'Île-de-France se porte plutôt bien. »retour en arrièreCe qui est surtout frappant est l'effondrement du marché de l'investissement dans l'immobilier d'entreprise, très sensible en Île-de-France?: la chute atteint 64 % sur les neuf premiers mois de cette année?: 6,2 milliards d'euros contre 17,6 milliards pour la même période 2007, année il est vrai, particulièrement faste. Le recul atteindrait même 74 % pour Paris centre-ouest et 76 % pour La Défense?: certains projets devaient être financés par des banques d'affaires américaines pour qui ce n'est plus la priorité. Au-delà de 50 millions d'euros de programme, il est quasiment impossible d'obtenir un financement, même en cas de syndication bancaire, estime un spécialiste. Pour 2008, CB Richard Ellis table sur une douzaine de milliards d'euros d'investissements pour l'ensemble de l'Hexagone (28 milliards l'an passé), un retour en arrière de cinq ans. demande en baisseJusqu'à l'automne, le marché francilien semblait encore porteur?: 657.700 m2 étaient placés, soit 14 % de plus par rapport au troisième trimestre 2007. Mais depuis, la demande, en effet, ne suit plus?: en 2007, elle était de 2,71 millions de mètres carrés en région parisienne quand elle n'est plus que de 1,8 million aujourd'hui, une baisse notable qui devrait s'amplifier. À noter que le stock de locaux neufs ou restructurés reste important, environ 42 %. Le taux de vacance suit?: il est de 5 % contre 4,6 % en fin 2007. À Paris, il reste bas (3 %) tout comme dans le Centre ouest (3,3 %) mais augmente fortement en première couronne, 7,6 % dans le Nord, 11,4 % dans le Sud.Conséquence de cette offre et de cet arrêt de la demande, « on constate une baisse d'environ 20 % des loyers d'immobilier d'entreprise un peu partout », remarque Christian Gillet, après, il faut le noter, une hausse continue de 8 % rien que l'an passé en Île-de-France. Au troisième trimestre 2008, le loyer moyen pour le neuf est encore de 328 euros/m2 (en baisse de 1 % seulement), de 698 euros/m2 pour le haut de gamme central, de 549 euros/m2 à La Défense et dans l'ouest de la capitale de 447 euros/m2, en baisse de 2 % sur le trimestre.Est-ce pour autant l'heure des bonnes affaires?? Oui et non. Oui pour les produits de seconde main sur lesquels les négociations tarifaires vont être plus fortes, avec des avantages commerciaux plus importants. En revanche, dans le neuf, le manque de programmes risque d'entraîner une hausse des prix dans les prochains trimestres, une fois la crise atténuée. Mais là encore, la situation est très contrastée, surtout en Île-de-France. « Sur le marché de l'est parisien, il n'y a quasiment pas d'offres, notamment à Montreuil et Bagnolet, note Marc-Henri Bladier. Sur Paris, en revanche, l'offre de moyennes surfaces est assez importante, mais elle ne répond pas aux attentes des entreprises qui recherchent de grands plateaux. » Le marché reste donc étonnamment dynamique, même si le volume de l'offre globale placée en 2008 sera légèrement inférieur à celui de l'année dernière avec environ 2,3 millions de mètres carrés.Les entreprises ont-elles intérêt à profiter de cette période pour déménager?? « Surtout pas?! répond Christian Gillet. Mais c'est le bon moment pour une PME de renégocier son loyer à la baisse car il n'est pas certain qu'en allant chercher à l'extérieur, la concurrence soit en sa faveur. Investisseurs et promoteurs ont été prudents, ils ont su maintenir une certaine tension sur le marché. » Pour CB Richard Ellis, en revanche, c'est peut-être l'heure de déménager, surtout si l'entreprise a besoin d'adapter la surface de ses locaux à l'évolution de son activité. « Aujourd'hui, les entreprises sont à la recherche d'économies et elles veulent rationaliser l'espace de travail. Dans cette optique, le marché est attractif car il permet d'utiliser de plus petites surfaces et donc de réduire les coûts », estime Marc-Henri Bladier, pour qui le mot d'ordre reste avant tout : « négocier les baux ».