La Tribune
L'immobilier d'entreprise européen (bureaux, commerces, entrepôts) fait face à un océan de dettes. Le conseil en immobilier spécialisé DTZ estime, dans une récente étude, que les besoins de refinancement de la dette immobilière en Europe devraient atteindre 115 milliards d'euros au cours des deux prochaines années, voire 156 milliards d'euros dans le scénario le moins favorable. Si la Grande-Bretagne (36 %) et l'Espagne (20 %) ont les besoins de refinancement les plus importants, la France (11 %) est également concernée, plus que l'Allemagne (8 %) et l'Italie (6 %). Cette problématique a été amplifiée, par effet de ricochet, par la chute de la valeur des immeubles. Depuis le pic atteint par le marché de l'immobilier d'entreprise en 2007, les valorisations des actifs immobiliers ont reculé de 26 % en moyenne en Europe, selon DTZ. Aussi, nombre d'investisseurs ont vu une partie de leur bilan plombé dans la mesure où les prêts qu'ils ont contractés pour acquérir les immeubles en question sont à présent plus élevés que la valeur de marché de ces mêmes immeubles. Toutefois, les défauts de prêts ont été jusqu'ici limités dans la mesure où les loyers engrangés ont été suffisants pour couvrir le paiement des intérêts de la dette. En outre, les banques préfèrent proroger les dates d'exigibilité des échéances plutôt que d'acter des pertes sur le montant des emprunts et/ou de se retrouver avec des immeubles à gérer.Le problème de refinancement de la dette immobilière n'en est pas moins « le plus important défi à court terme pour les marchés immobiliers européens », martèle DTZ, relevant que si, dans un premier temps, c'est à l'emprunteur de s'atteler au sujet, en cas de défaut c'est au prêteur et donc aux banques que le problème reviendra. « Ces questions de refinancement sont encore sous contrôle mais il est temps de passer à l'action », résume Magali Marton, directrice des études chez DTZ France. DTZ évalue à 174 milliards d'euros les fonds propres disponibles susceptibles d'être investis dans l'immobilier d'ici la fin 2011 mais la plus grande partie le sera dans des actifs et non pour refinancer de la dette.ouvrir le capitalFace à cette situation, les investisseurs ont plusieurs options. Soit ils mettent en vente les actifs, sachant que le marché est tout juste sorti de la torpeur dans laquelle la faillite de la banque américaine Lehman Brothers l'avait fait tomber et qu'ils risquent donc de devoir acter de fortes pertes de valeurs. Soit ils réinvestissent du cash pour réduire leur ratio d'endettement. Mais peu sont en mesure de le faire. Soit ils ouvrent leur capital en échange de dette. « Il est probable, note Magali Marton, que l'on voie se développer un marché de la dette avec la vente de portefeuilles de prêts plutôt que des portefeuilles d'actifs, comme c'est déjà le cas aux états-Unis mais encore peu en Europe », les portefeuilles de prêts étant plus aisés à céder que les actifs immobiliers eux-mêmes.
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