Le marché secondaire américain des obligations titrisées adossées à des prêts immobiliers commerciaux (les « Commercial mortgage backed securities », ou CMBS) poursuit son redressement. La prime de risque exigée par les investisseurs pour acquérir ces titres, dérivés de prêts octroyés pour financer des immeubles de bureaux ou des centres commerciaux, a baissé la semaine dernière à son plus bas niveau depuis août 2008, selon des données de Morgan Stanley.Les intervenants négociaient en moyenne, vendredi dernier, ces obligations avec un rendement supérieur de seulement 3,03?% à celui des bons du Trésor américains, contre 3,24?% une semaine plus tôt. Il y a un an, cette même différence s'établissait à 12,3?%, traduisant alors le gel complet du compartiment. Afin de ranimer les transactions et restaurer des prix de marché, la Fed avait lancé en juillet dernier un programme spécifique pour les acquéreurs de CMBS dans le cadre du TALF (Term Asset-Backed Securities Loan Facility), le plan destiné à relancer les marchés de titrisation américains, annoncé il y a un an. effet de levierEn offrant des liquidités bon marché aux acheteurs, la Fed avait pour objectif de doper le retour sur investissement de ces produits via un effet de levier. Depuis son lancement en juillet, 11,4 milliards de dollars d'achats de CMBS ont été financés via le TALF, et les prix des CMBS ont bondi de près de 50?% selon Barclays Capital. Mais la situation reste bloquée sur le marché primaire, celui de l'émission.Bien que la Fed ait d'ores et déjà prolongé de fin mars à fin juin le TALF pour les CMBS émis à partir du 1er janvier 2009, les nouvelles émissions auprès d'investisseurs de CMBS ont chuté à 3 milliards de dollars en 2009, après 11,1 milliards en 2008 et un record de 232,4 milliards de dollars en 2007. Aucune nouvelle émission n'a été enregistrée en 2010. Cette chute d'activité découle des conditions économiques dégradées qui dissuadent l'investissement. Selon Moody's, le taux de défaut sur les créances immobilières commerciales américaines a en effet bondi sur un an de 1,32?% à 5,73?% fin février. Une conjoncture qui pourrait rendre d'autant plus difficile le refinancement des 28 milliards de dollars de CMBS arrivant à échéance cette année. Julien Beauvieux
Redémarrage partiel de la titrisation immobilière commerciale américaine
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