La Tribune
Comment rentabiliser la réhabilitation de logements sociaux si l'on ne peut qu'augmenter à la marge des loyers qui, par définition, sont plafonnés?? C'est l'épineux problème auquel est confronté, comme nombre d'opérateurs, ICF (Immobilière des Chemins de Fer), la société foncière de la SNCF, qui gère 100.000 logements dont 80 % de logements sociaux.Le Grenelle de l'environnement impose de remettre aux normes 800.000 logements sociaux énergivores d'ici à 2020 pour ramener leur consommation de plus de 230 kWh/m2/an à moins de 150 kWh/m2/an. « Remettre aux normes thermiques un logement social coûte de 10.000 à 20.000 euros. La loi de mobilisation pour le logement nous permet de récupérer 50 % des économies d'énergie réalisées par une famille pendant quinze ans sous forme de hausse des loyers. Mais ce complément de revenu ne couvre que 30 % des coûts de réhabilitation, dont le temps de retour est souvent supérieur à 25 ans », explique le responsable développement durable chez ICF, Adrien Bullier.En réalité, tout est affaire d'analyse?: il faut prendre en compte la « valeur verte » d'une réhabilitation énergétique, qui permet de préserver la valeur du patrimoine détenu tout en reportant d'autant la réhabilitation suivante. Dès lors, l'investissement dans la performance des bâtiments devient plus rentable. « Ne pas réhabiliter un logement, c'est s'exposer à ce que son taux de vacance augmente au fil du temps avec le renchérissement du coût de l'énergie au point que le risque de non-recouvrement des loyers pourrait atteindre 4 % pour des logements énergivores, poursuit Adrien Bullier. Comme tous les logements HLM neufs produits dans les dix ans à venir répondront à la norme bâtiment basse consommation, la dévalorisation subie par les logements énergivores sera d'autant plus importante?: leur valeur de revente pourrait diminuer de moitié si l'on se projette sur cinquante ans », ajoute-t-il.« Cette décote sera d'autant plus forte qu'il est possible que, dans les années à venir, une performance énergétique minimale soit imposée lors de la revente d'un bien immobilier tandis que des critères énergétiques seront probablement introduits dans la taxe foncière et la taxe d'habitation. » Aussi, ICF s'est engagé à ramener la consommation moyenne de son parc de 218 kWh/m2/an à 138 kWh/m2/an en moyenne en 2020. Et expérimente actuellement le « premier contrat » de performance énergétique en logement, à Schiltigheim (Bas-Rhin). Des entreprises de construction préfinanceront les travaux de rénovation de 64 logements et garantiront les consommations d'énergie sur une durée de vingt ans. S. Sa.
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