Plus-values immobilières : les imposer, mais comment ?

En s'éloignant d'une réglementation qui donnait grosso modo satisfaction, la majorité est en train de rouvrir la boîte de Pandore de l'imposition des plus-values réalisées. On ne doit pas - dit-on - taxer les plus-values latentes (comme dans l'ISF), mais il faut imposer les plus-values réalisées à l'occasion de la revente des biens. Soit, mais comment calculer ces plus-values ? Il faut d'abord savoir, ce que beaucoup ignorent, que les plus-values mobilières ou immobilières, même réalisées, ne font pas partie du revenu économique des ménages que calcule l'Insee : logique, elles relèvent d'actes de gestion du patrimoine et non pas de ces actes de production qu'enregistrent les comptables nationaux. La conséquence en est cependant qu'elles sont globalement très mal connues.

Mais si les plus-values réalisées ne constituent pas un revenu aux yeux des économistes, on peut cependant admettre qu'elles le soient aux yeux des fiscalistes. Le principe peut toutefois être acceptable et sa mise en oeuvre poser de redoutables problèmes.

Il existe en effet deux types de plus-values réalisées : les plus-values nominales et les plus-values réelles. Que l'imposition soit proportionnelle ou progressive, il convient évidemment de ne taxer que les gains de pouvoir d'achat qui correspondent aux plus-values réelles, une fois tenu compte de l'inflation. Fort bien, le problème est donc maintenant celui de la mesure de l'inflation.

Il existe certes l'indice général des prix à la consommation calculé par l'Insee qui est utilisé pour mesurer les gains de pouvoir d'achat des ménages, par exemple d'une année sur l'autre. Cette référence est légitime puisque l'écrasante majorité du revenu des ménages est bien employée à l'achat de ces biens durables, semi-durables ou fongibles qui constituent, dans les comptes nationaux, leur consommation. Mais on admettra qu'elle est peu pertinente pour mesurer l'évolution du pouvoir d'achat des patrimoines.

A quoi servent en effet les actifs patrimoniaux quand ils ont été revendus ? Le plus souvent naturellement à acquérir d'autres actifs et non pas des biens de consommation courante. La mesure de l'évolution du pouvoir d'achat des patrimoines doit donc faire intervenir des indices de prix d'actifs comme il en existe déjà.

En France, en matière immobilière, nous avons, par exemple, un indice Insee-Notaires qui est reconnu par tous comme une référence fiable en matière de prix des logements. L'équité veut donc qu'à la revente d'un logement le calcul de la plus-value réelle tienne compte de l'évolution de l'indice Insee-Notaires au cours de la période de détention de l'immeuble considéré. Ne seraient ainsi imposées que les plus-values qui surperformeraient - comme disent les financiers - l'évolution moyenne des prix des logements en France. Le dispositif actuel n'ignorait pas ces difficultés : en exonérant les résidences principales, il tenait compte de la contrainte très forte de retrouver rapidement un logement ayant - ailleurs - les mêmes caractéristiques. Pour les autres résidences, en se calant sur une longue période de détention, il se référait, au moins implicitement, à l'évolution moyenne du prix des logements. En sortant de ce compromis - dont d'autres exemples existent à l'étranger - il est à craindre que nos réformateurs aient mal perçu la complexité du problème dont pourtant la seule mise en perspective historique, en France et ailleurs, était déjà pleine d'enseignements.