Comment calculer sa capacité d'emprunt en intégrant la part variable de ses revenus ?

Par Ludovic Huzieux, directeur associé d'Artémis courtage.

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Bonus, primes d'objectifs, primes exceptionnelles... les compléments de revenus variables sont légion pour les salariés du secteur public et privé et les dirigeants d'entreprise. Si les fonctions commerciales ou financières semblent, de prime abord, plus concernées par la question de la prise en compte de la part variable de rémunération dans le calcul de la capacité d'endettement, cette question tend aujourd'hui à se généraliser.

Cette prise en compte suit une règle générale simple : plus l'aléa est faible dans la perception de ces primes, plus les banques sont enclines à comptabiliser tout ou partie de cette partie variable dans les rémunérations. Concernant les primes les plus communes : primes d'objectifs, de résultats ou bonus, les usages suivent la règle générale énoncée. Les banques n'acceptent de les prendre en considération qu'à partir d'une certaine fréquence. Si vous ne touchez pas votre partie variable depuis au moins trois ans, elles seront réfractaires à l'intégrer. A partir de trois années, le calcul le plus répandu consiste à faire la moyenne arithmétique de cette partie variable sur les trois dernières années. Lorsque cette partie variable est substantielle (50% ou plus de la rémunération totale), certaines banques appliquent, au surplus, un coefficient de pondération à cette moyenne de trois années pouvant aller jusqu'à 50%.

En conclusion, il est impératif d'interroger le plus tôt possible son banquier ou son courtier pour s'assurer du mode de calcul et de la bonne prise en compte des éléments variables de sa rémunération. Cet examen permettra à l'emprunteur d'éviter toute mauvaise surprise au moment de la présentation finale de son crédit immobilier.

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