Investisseurs locatifs : comment optimiser le "prêt locatif social" ?

Le prêt locatif social (PLS) s'adresse aux personnes physiques ou morales souhaitant acheter un bien en vue de le louer. Seuls les établissements de crédit conventionnés ont le droit de le distribuer.

Le PLS possède plusieurs avantages. D'abord, son taux est en ce moment très avantageux puisqu'il est indexé sur celui du livret A. En outre, l'investisseur locatif a droit à des avantages fiscaux. Il bénéficie notamment d'un taux réduit de la TVA à 5,5 %, et est exonéré de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 à 25 ans. Et même 30 ans lorsque le logement respecte des critères de qualité environnementale.

Pour les opérations dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2010, le PLS peut encore être cumulé avec le dispositif fiscal Scellier. L'investisseur privé obtiendra une réduction d'impôts atteignant 37 % du montant de l'investissement, plafonné à 300.000 euros. Soit une réduction maximale de 111.000 euros sur 15 ans. Pour finir, le bailleur bénéficie d'un abattement de 30 % sur les loyers perçus.

Bien évidemment, l'octroi du PLS est soumis à plusieurs conditions. Avant tout, le locataire doit utiliser le logement en tant que résidence principale. Impossible, donc, d'obtenir le PLS pour un appartement à la mer ou à la montagne que l'on louera à la semaine. Ensuite, il faut obtenir un agrément de la direction départementale de l'équipement et la signature d'une convention de location entre le promoteur et l'État. Cette dernière sera transférée à l'investisseur. Enfin, le loyer au mètre carré ne doit pas dépasser un montant déterminé selon la zone géographique où est implanté le bien, et les revenus du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond (le locataire peut être éligible à l'APL qui sera versée directement au bailleur).

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