Profitez à plein des avantages de la pierre

Au vue de la flambée des prix de la pierre ces dix dernières années, si vous détenez un patrimoine immobilier important, nul doute que vous soyez redevable de l'ISF. En effet, hormis la résidence principale, qui bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur, tous vos autres biens sont intégrés à la base taxable de cet impôt pour 100 % de leur valeur.

Il existe pourtant différentes stratégies pour faire baisser votre ISF, la première d'entre elles allie intérêt patrimonial et fiscal. À condition d'être parent d'un enfant étudiant, ou enfant d'un parent qui ne dispose que d'une petite retraite, vous pouvez donner, temporairement, l'usufruit d'un de vos biens locatifs. Premier intérêt : votre enfant ou parent dans le besoin récupérera ainsi un toit pour se loger ou l'intégralité des loyers versés et disposera ainsi d'un complément de revenus. Second attrait : en termes d'ISF, c'est l'usufruitier qui doit régler cet impôt, en tant que nu-propriétaire, vous en serez donc totalement exonéré. Attention aux abus, « le but d'une donation de ce type doit bien être d'aider sa famille et non de réduire ses impôts, le fisc est très regardant en la matière », met en garde un professionnel.

Une autre solution, si vous envisagez la transmission de votre patrimoine de votre vivant, consiste à donner à vos enfants la nue-propriété d'un bien locatif et d'en conserver l'usufruit. Cela vous permettra de continuer à toucher des revenus, en complément de votre pension de retraite. D'un point de vue fiscal, vous restez redevable de l'ISF, mais « le bien est intégré dans la base taxable pour une valeur plus faible, puisque la nue-propriété a été transmise aux enfants », précise Christine Valence-Sourdille, ingénieur patrimonial à BNP Paribas Banque Privée. Cela peut donc se révéler très utile si votre patrimoine taxable dépasse légèrement le nouveau seuil d'ISF qui a été fixé à 1,3 million d'euros. Enfin, outre ce petit avantage au niveau de votre ISF, cette stratégie vous permet aussi de transmettre votre patrimoine dans les meilleures conditions, car, à votre décès, vos enfants récupéreront la pleine propriété du bien en totale franchise de droits.

Dernière possibilité pour éviter de payer l'ISF avec un patrimoine immobilier : profiter du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Avantage de la formule : vos logements seront considérés comme des biens professionnels et, à ce titre, totalement exonérés d'ISF. Vos loyers seront alors considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et imposés comme tels. Mais attention, il faudra respecter les impératifs de la location meublée, elle est parfois réglementée dans certaines villes. Et attendre le départ de vos locataires pour modifier les baux. Pour obtenir le statut de LMP, il faut aujourd'hui répondre à trois critères très restrictifs : vous devez être inscrit au registre du commerce et des sociétés, et encaisser des recettes supérieures à la fois à 23.000 euros par an et à la totalité des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.