Immobilier : tensions en Ile-de-France et charges de copropriété en hausse

Selon la Fnaim d'Ile-de-France, le marché immobilier a tendance à se tendre et les prix demeurent élevés. De leur côté, les charges de copropriété dans toute la France ont augmenté de 5,7% en 2006, après une hausse de 4,8% par an en moyenne depuis 2002.

"Tensions" sur le marché immobilier à Paris, "situation du logement devenue très dure"... Le président de la chambre syndicale Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) de Paris Ile-de-France, Marcel Ricard, a rappelé ce jeudi que ces marchés sont "spécifiques" et qu'ils "ne sont pas comparables aux autres régions françaises". "La pénurie très importante de logements accroît de façon très significative les tensions", selon lui.

Pour le premier semestre 2007, "le marché se caractérise par un ralentissement du nombre de transactions depuis 2005, une baisse des mandats depuis 2004, et des prix qui se stabilisent sur les produits moyens mais sont en hausse pour les produits de qualité", a-t-il résumé. Marcel Ricard a ainsi donné plusieurs exemples concrets de ces tensions sur ce marché régional: de 83 mandats par agence immobilière pour le premier semestre 2004, on est passé à 47,8 pour la même période en 2007. Et les délais de réalisation des mandats sont passés de 51 jours au premier semestre 2005 à 62 jours aujourd'hui en Ile-de-France (IdF), et de 42 à 57 jours à Paris.

Côté prix, ils restent très élevés. A Paris, ils peuvent dépasser les 10.000 euros le m2 en moyenne haute pour de l'immobilier dans l'ancien. Dans le quartier du jardin du Luxembourg (6e arrondissement) le prix du mètre carré peut atteindre 12.500 euros, dans l'île Saint Louis et l'île de la Cité (4e) 10.500 euros, et sur les avenues des Champs Elysées, Friedland et Hoche (8e) les prix sont à 10.000 euros le m2 comme dans le quartier du Champ de Mars (7e).

"A la veille de l'échéance des élections municipales de mars 2008", la Fnaim IdF, avec les autres acteurs privés du logement réunis au sein du Conseil du logement et de l'habitat en IdF, "s'interrogent sur les responsabilités des élus" dans ce secteur. "La densification est incontournable à Paris", a affirmé Marcel Ricard en regrettant que "le nouveau Plan local d'urbanisme (PLU) voté par la Mairie de Paris ne le permette pas".

Autre souci, mais pour ceux qui sont déjà propriétaires cette fois: les charges de copropriété ont augmenté de 5,7% en 2006, après une hausse de 4,8% par an en moyenne depuis 2002, s'établissant à 21,1 euros par m2, hors travaux exceptionnels, selon l'Observatoire de la Caisse nationale des administrateurs de biens (Cnab), présenté ce jeudi. Une étude qui se base sur des comptes de 4.375 immeubles, représentant 136.800 logements, soit 2,1% de l'ensemble des logements en copropriété dans des immeubles collectifs.

Le niveau des charges varie très fortement selon les villes, "tant en raison des spécificités climatiques (niveau des dépenses de chauffage) ou des formes architecturales (hauteur des immeubles et dépenses d'ascenseur) que des pratiques de l'amélioration et de l'entretien", a précisé le professeur d'économie Michel Mouillart qui a analysé les chiffres. Ainsi le niveau des charges peut être très faible, comme à Rodez (7,4 euros/m2) ou à Clermont-Ferrand et Toulon (10,3 euros/m2), notamment en raison de dépenses de chauffage et de frais de personnel plus faibles qu'ailleurs.

Mais il peut être plus élevé que la moyenne, comme c'est le cas en Ile-de-France, avec 23,7 euros/m2 à Paris, 24 euros dans le Val d'Oise et 27,8 euros dans les Hauts-de-Seine. De même à Lille, les charges sont en moyenne de 24,4 euros/m2. Ces chiffres sont dus aux postes eau froide, frais de personnel et sociétés extérieures (gardiennage, entretien des jardins ...) où ils sont deux fois plus élevés qu'ailleurs.

A noter que certaines composantes des charges ont un poids faible, comme les impôts locaux, les fournitures pour l'entretien, la consommation électrique ou les espaces verts. En revanche, cinq postes, le chauffage, les assurances, les sociétés extérieures, les honoraires du syndic et les travaux d'entretien, expliquent à eux seuls "plus des quatre cinquièmes de la montée des charges, soit 83,3%".

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