Crédit d'impôt en cas d'acquisition de son habitation principale

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Le nouvel article 200 quaterdecies du Code général des impôts, institué par la loi Tepa du 21 août 2007, accorde sous certaines conditions un crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale. L'administration a commenté ce dispositif dans une instruction du 10 avril 2008(BOI 5 B-14-08).

Qui peut bénéficier du crédit d'impôt ?

Peuvent bénéficier du crédit d'impôt, les contribuables fiscalement domiciliés en France au sens de l'article 4 B du Code général des impôts.

Quelles sont les dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt ?

Ouvrent droit au crédit d'impôt les intérêts des emprunts contractés auprès d'un établissement financier pour l'acquisition ou la construction de l'habitation principale.

Sont visées les acquisitions directes mais aussi les acquisitions indirectes c'est-à-dire par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés qui met le bien gratuitement à la disposition d'un de ses membres. Dans ce dernier cas, les intérêts ouvrant droit au crédit d'impôt sont ceux relatifs :

- soit à l'emprunt contracté par la société pour acquérir le logement, à proportion de la quote-part correspondant aux droits de l'associé qui utilise le bien à titre de résidence principale

- soit à l'emprunt contracté par cet associé pour souscrire au capital de la société ou acquérir ses titres

Ouvrent droit au crédit d'impôt non seulement les intérêts afférents aux emprunts souscrits pour l'acquisition du logement mais également :

- ceux afférents aux travaux qui doivent y être réalisés, sous réserve que ceux-ci soient effectués dans les douze mois suivant l'acquisition

- ceux afférents aux emprunts destinés à financer certains travaux d'agrandissement de logements déjà achevés.

S'agissant des dépenses de construction, les intérêts d'emprunt ouvrant droit au crédit d'impôt s'entendent des intérêts des contrats de prêts contractés en vue de financer l'acquisition du terrain et les dépenses de construction.

Quels sont les prêts ouvrant droit au crédit d'impôt ?

Sont éligibles les prêts contractés en vue de l'acquisition d'un bien immobilier définis à l'article L.312-2 du Code de la consommation auprès d'un établissement financier, situé dans un Etat membre de la communauté européenne ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.

Remarques :

- n'ouvrent pas droit au crédit d'impôt, les intérêts des emprunts affectés au remboursement en tout ou partie d'autres crédits ou découverts en compte

- les emprunts substitutifs sont cependant éligibles au dispositif, les intérêts n'étant retenus que dans la limite de ceux figurant sur l'échéancier initial et afférents aux cinq premières annuités de l'emprunt d'origine

Quels sont les intérêts pris en compte ?

Ouvrent droit au crédit d'impôt, les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement des prêts.

Seuls sont pris en compte les intérêts proprement dits à l'exclusion des frais d'emprunt (frais de constitution de dossier et d'inscription hypothécaire par exemple) et des cotisations d'assurance contractée en vue de garantir le remboursement des prêts.

Quels sont les logements concernés ?

Pour bénéficier du crédit d'impôt, le logement, objet du prêt, doit à la date de paiement des intérêts, être affecté à l'usage d'habitation principale du contribuable.

Le logement doit satisfaire aux normes minimales de surface et d'habitabilité mentionnées à l'article 244 quater du Code général des impôts.

Les intérêts versés avant l'achèvement du logement (parce que le contribuable fait construire le bien ou l'achète en état futur d'achèvement) ouvrent droit au crédit d'impôt dès lors que le contribuable prend l'engagement d'affecter ce logement à son habitation principale au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt.

Si cet engagement n'est pas respecté, le crédit d'impôt est repris et le contribuable supporte éventuellement les sanctions pour insuffisance de déclaration prévues par l'article 1729 du Code général des impôts.

A combien s'élève le crédit d'impôt ?

Le crédit d'impôt est égal à 20 % du montant des intérêts versés au titre des cinq premières annuités de remboursement.

Toutefois, le taux du crédit d'impôt pour les intérêts d'emprunt payés au titre de la première annuité de remboursement est porté de 20 % à 40 %. L'emprunt étant généralement souscrit en cours d'année, le crédit d'impôt obtenu au titre de la seconde année civile d'application comprendra les deux taux de 40 % et de 20 %.

Le montant annuel des intérêts pris en compte est plafonné à :

- 3 750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée

- 7 500 € pour un couple soumis à une imposition commune

Ces limites sont majorées de 500 € par personne à charge, étant précisé que cette somme est divisée par deux lorsque l'enfant est réputé à charge des deux parents.

Ces montants sont doublés lorsque le bénéficiaire du crédit d'impôt est une personne handicapée. Le montant annuel des intérêts ouvrant droit au crédit d'impôt est alors plafonné à :

- 7 500 € pour une personne handicapée célibataire, veuve ou divorcée

- 15 000 € pour un couple soumis à une imposition commune lorsque l'un de ses membres est handicapé

Quelles sont les modalités de décompte des annuités ouvrant droit au crédit d'impôt ?

Les cinq premières annuités sont en principe décomptées à partir de la date de la première mise à disposition des fonds empruntés.

Toutefois, en cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement, le point de départ des cinq annuités peut être fixé, à la demande du contribuable, à la date d'achèvement ou de livraison du logement.

Cette demande, irrévocable et exclusive de l'application des modalités de droit commun, doit être exercée au plus tard lors du dépôt de la déclaration de revenus e l'année au cours de laquelle intervient l'achèvement ou la livraison du logement.

Comment utiliser le crédit d'impôt ?

Le crédit d'impôt est imputé sur l'impôt sur le revenu après imputation des réductions d'impôt prévues par les articles 199 quater B à 200 bis, 200 octies et 200 decies A du Code général des impôts et après imputation des crédits d'impôts et prélèvements ou retenues non libératoires.

En cas d'excédent, il fait l'objet d'une restitution.

Le contribuable qui bénéficie de ce crédit d'impôt ne peut pas prétendre par ailleurs à la réduction d'impôt accordée au titre des investissements réalisés outre-mer prévue par l'article 199 undecies A du Code général des impôts.

Quelle est la date d'entrée en vigueur du dispositif ?

Le crédit d'impôt s'applique aux opérations d'acquisition pour lesquelles l'acte authentique d'acquisition a été signé à compter du 6 mai 2007 ou aux constructions pour lesquelles une déclaration d'ouverture de chantier a été effectuée à compter de cette date.

Les intérêts d'emprunts relatifs à l'acquisition d'un terrain intervenue avant le 6 mai 2007 ouvrent droit au crédit d'impôt lorsque la construction édifiée sur ce terrain fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier postérieure à cette date. Dans ce cas, le point de départ des annuités éligibles s'entend de la mise à disposition des fonds empruntés au titre de la construction.

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