Le ralentissement se confirme pour l’immobilier de bureau. Avec des volumes au plus bas depuis dix ans au premier semestre 2025, les métropoles régionales ne sont plus épargnées. En cause : une conjoncture dégradée et un marché des ventes en l'état futur d'achèvement (Vefa) à l'arrêt, boudé par les entreprises comme par les investisseurs.
À Bordeaux, les panneaux des courtiers en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield, de CBRE ou de BNP Paribas Real Estate ornent les façades neuves des immeubles qui cherchent preneur. Fait nouveau : ils restent longtemps. L’offre de bureaux neufs disponible à un an a en effet bondi de près de 50 % depuis 2021 pour atteindre 91 000 m² au 1er semestre 2025, selon les derniers chiffres de l’Observatoire de l’immobilier Bordeaux Métropole (OIEB).
Et pour cause : le marché des bureaux dans les douze métropoles régionales confirme son ralentissement à l’issue du premier semestre 2025 avec une légère hausse de 1 %. Avec 600 000 m² placés, les volumes atteignent un point bas inédit depuis dix ans. « Les années se suivent et se ressemblent : la demande placée en région se stabilise quand le marché parisien recule », déchiffre le directeur région de CBRE France, Stanislas Leborgne.
La conjoncture économique, politique et internationale
Pas de rebond non plus pour le marché lyonnais. Après un premier trimestre 2025 bien en deçà des performances de 2024 (en baisse de 22 %), et malgré un léger rebond au second trimestre, la demande placée recule de 14 % au cours du premier semestre, dans la lignée du marché francilien (–12 %). Et ce, avec 100 500 m² écoulés tant au moyen de prises à bail que de cessions de surfaces tertiaires.
« Les régions n’échappent à la conjoncture économique, politique et internationale », avance Stanislas Leborgne, directeur région de CBRE France, Un constat partagé par l’ex-présidente du club immobilier Nantes Atlantique, Christine Serra, directrice régionale Centre Ouest de BNP Paribas Real Estate. Selon ses estimations, environ 85 000 m² seront commercialisés en 2025 dans la métropole de Nantes, contre 115 000 m² en moyenne ces cinq dernières années.
Et ce, alors que « les valeurs locatives en région restent toujours attractives. Les utilisateurs peuvent encore se payer des bureaux de qualité en centralité », rappelle Stanislas Leborgne de CBRE. Ainsi, l’attrait habituel pour le centre de Lyon se confirme avec près de 58 % de la demande placée et 62 % des volumes à Part Dieu, Gerland, Vaise ou encore le 8e. Les loyers y débutent à 200 euros/m²/ an pour un loyer prime en seconde main pour monter jusqu’à 380 euros pour un bien neuf ou réhabilité à Part Dieu.
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L’offre neuve impactée
Sauf qu’« il y a un vrai problème d’incohérence entre un marché locatif qui a besoin de produits neufs et un marché des ventes en état futur d’achèvement (Vefa) à l’arrêt », pointe le directeur exécutif Investissement Région de CBRE France, Yves Gourdin. À Bordeaux, « les entreprises cherchent à faire des économies : elles veulent des immeubles récents, déjà aménagés, câblés où elles peuvent faire du plug and play, ce qui les détourne du neuf », explique Nathalie Le Bloc’h, directrice régionale de CBRE et vice-présidente de l’OIEB.
« L’offre neuve est la plus impactée depuis deux ans. Au cours de ce semestre, le marché enregistre une seule opération d’envergure de 7 800 mètres carrés dans le secteur de la gare de Nantes. Les transactions se sont opérées dans le neuf aux alentours des 240 euros hors taxe le mètre carré dans le quartier de la gare », confirme Christine Serra, directrice régionale Centre Ouest de BNP Paribas Real Estate.
Pour Yves Gourdin, directeur exécutif Investissement Région de CBRE France, la raison est toute trouvée : « les acteurs qui ont fait le marché - les SCPI - ont réduit très fortement leur collecte consacrée à l’immobilier de bureau, expliquant le retrait des volumes ».
Il ne croit pas si bien dire : le gestionnaire d’actifs Perial Asset Management a lancé, en 2024, une SCPI « Opportunités territoires ». Sa cible : des zones commerciales, proches des industries et des axes routiers, avec la promesse de rendements entre 9,53 % et 10 %.
