À première vue, peu de particuliers ont les moyens d'investir dans l'immobilier de bureaux. À regret, souvent, car les rentabilités y sont historiquement bien meilleures que dans l'habitation. C'est pourquoi, des milliers d'épargnants se rabattent sur des parts de SCPI de bureaux, plus accessibles. Attention, ce secteur n'est plus forcément l'eldorado. Le cabinet de conseil Immo Group Consulting vient de publier une étude alarmante, notamment sur l'immobilier de bureau francilien. P

lutôt gênant, car cette région représente près de 3 investissements sur 4. Et les épargnants en détiennent, souvent même sans le savoir, à travers le fonds en euros de leur assurance-vie, investi en partie en immobilier.

D'après cette étude, les loyers des bureaux franciliens ont baissé de 20 % à 45 % depuis 2008. Depuis, les loyers résistent, mais seulement en apparence : « La prise en charge des frais de déménagement par le propriétaire, le rafraîchissement des locaux, et 1 à 2 mois gratuits par année de bail ferme sont monnaie courante », rapporte Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immo Group Consulting. Les immeubles mettent d'ailleurs de plus en plus de temps pour être loués (voir illustration).

Pourtant, la demande placée, c'est-à-dire le nombre de nouvelles locations a progressé de plusieurs centaines de milliers de mètres carrés en 2010. Mais, il s'agit, en fait, de simples déménagements, souvent pour plus loin ou plus petit. La « consommation » nette est d'ailleurs restée stable.

La crise a bon dos : « C'est depuis 2005 que l'offre est trop importante. Chaque année, 1 million de nouveaux mètres carrés arrivait sur le marché, et 700.000 en 2008 et 2009. Les besoins sont moitié moindres », analyse Jean-Michel Ciuch. À l'inverse, la situation des grandes villes de province, délaissée par les promoteurs, est un peu plus saine.

Les rentabilités locatives sont donc tombées, selon Immo Group Consulting à 5,5 % ou 5,75 % en Île-de-France et à 6,5 % ou 7 % à Lille, Nantes, Toulouse ou Lyon.

Mais comme toujours en immobilier, tout dépend de l'emplacement. Le centre des affaires parisien (8e arrondissement, 16e, 9e) et la Défense, par exemple, résistent bien. En revanche, en première couronne Ouest, Sud et Nord-Est, la situation est tendue. La deuxième couronne s'en sort mieux, l'offre y étant moins pléthorique.