Propos recueillis par Philippe Mabille
Pourquoi les prix de l'immobilier ont-ils continué de monter malgré la crise ?
Ce qui a soutenu l'immobilier, contre toute logique apparente, ce n'est pas l'immobilier en tant que simple placement, mais la crainte de se retrouver sans toit. L'immobilier est devenu la valeur refuge par excellence, dans une époque où les gens ont le sentiment d'avoir perdu toute sécurité sur leur emploi ou leur épargne.
Y a-t-il un risque d'éclatement d'une bulle ?
Il n'y a pas de bulle caractérisée par des achats spéculatifs. Il n'y a pas de surendettement immobilier en France, parce que les banques sont restées rigoureuses, qu'il s'agisse de la règle de 20% d'apport personnel minimum ou bien de celle imposant une capacité de remboursement d'au moins un tiers du revenu disponible après impôts. La moitié du patrimoine immobilier achetée en France ne supporte pas de crédit ; dans l'autre moitié, la durée moyenne des crédits ne dépasse pas sept ans. Il n'y a donc aucun risque de se retrouver comme aux États-Unis en situation de "negative equity", situation où la valeur des biens passe en dessous de celle du crédit, ce qui oblige à liquider l'actif dans les pires conditions. En France, ce n'est pas le surendettement qui pourrait être à l'origine de ventes forcées. Pour qu'il y ait une forte chute des prix de l'immobilier, il faudrait une explosion du chômage qui fasse baisser durablement les revenus des acheteurs.
Les prix vont-ils néanmoins baisser ?
Oui, parce qu'il y a une surchauffe. Je m'attends à une baisse de l'ordre de 15% au cours des dix-huit mois à venir. Mais guère plus, parce que la course à l'achat de sa résidence principale va alors reprendre et soutenir le marché. En revanche, ce qui risque de se produire, c'est un creusement de la fracture immobilière entre les seniors, propriétaires et non endettés, et les jeunes, obligés de rester locataires en raison du niveau des prix. L'immobilier devenant l'unique façon de se constituer une retraite, la question du logement va s'imposer dans l'agenda politique du prochain quinquennat.
Propos recueillis par Philippe Mabille
