La pierre européenne : un mur de dettes et des opportunités pour vos clients

Selon les prévisions annuelles du secteur publiées par PwC et Urban Land Institute (ULI), dans le rapport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2012, la crise économique crée de l'incertitude sur le marché immobilier européen, en posant la question essentielle du financement des investissements. Conséquence directe : le choix des marchés privilégiés dépend plus de leur potentiel de sécurité que de leur potentiel de forte croissance.

Le financement, préoccupation majeure pour 2012

Selon l'enquête réalisée auprès de plus de 600 acteurs de l'immobilier commercial en Europe, les perspectives d'un redressement en 2012 dépendent de la façon dont les récentes mesures réglementaires (Bâle 3, Solvabilité 2 et AIFM) impacteront la propension des banques à proposer des prêts commerciaux, et de la santé du système financier face aux problèmes de dette souveraine, qui pourraient provoquer une libération en masse d'actifs par les banques auprès des investisseurs.

Selon Erik Sondén, Président d'ULI France « L'instabilité économique affecte les prêteurs et les investisseurs. Nous opérons dans un environnement qu'il est difficile de modéliser. L'incertitude sur le niveau d'exposition des banques à un défaut de paiement de la dette souveraine, conjuguée à l'incertitude réglementaire, a provoqué la quasi paralysie d'éléments significatifs des marchés financiers. Les marchés immobiliers restent pour le moment peu impactés, mais nous ne sommes pas à l'abri d'une récession économique.»

Selon John Forbes, associé chez PwC Londres et l'un des auteurs du rapport « Cette année, le financement immobilier sera probablement l'une des principales victimes des mesures bancaires prises en réponse aux pressions réglementaires et macroéconomiques ; la réduction du niveau d'endettement ne libèrera pas de capital pour les nouveaux prêts immobiliers ; la dette sera envisagée à plus court terme et son coût augmentera. La nécessité de trouver des solutions de financement alternatives deviendra indispensable. »

Le sentiment partagé est que la situation risque de s'aggraver en 2012, ce qui résulte en des analyses et réponses disparates.

Selon Bruno Lunghi, responsable de l'activité de conseil fiscal en immobilier en France chez Landwell & Associés, société d'avocats membre du réseau international PwC « La dette constituera le thème principal de 2012. Un pessimisme général est ressenti face à la disponibilité des dettes cette année, les plus pessimistes étant les banquiers. Seuls 6 % d'entre eux estiment que la disponibilité des dettes financières d'emprunt sera la même qu'en 2011, contre 42 % qui estiment qu'elle sera légèrement inférieure, et 52 % qu'elle sera bien plus faible qu'en 2011. Il s'agira d'un défi de taille, mais aussi une opportunité pour les investisseurs en fonds propres qui dépendent moins de la dette et ceux qui peuvent tirer parti des opportunités du désengagement des banques. »

« La bonne nouvelle est que le point de vue des personnes interrogées sur la disponibilité de fonds propres est bien plus optimiste. La réponse des investisseurs institutionnels est la plus prometteuse : 65 % d'entre eux estiment que la disponibilité de fonds propres sera légèrement plus élevée, et 10 % estiment qu'elle sera bien plus élevée. »

Paris à la 6ème place du classement de la performance des investissements existants, et à la 8ème pour les nouveaux investissements.

Selon le rapport, les acteurs du marché accorderont une nette prime à la qualité et à la sécurité de leurs investissements. En effet, au moins un acteur sur deux recherche des actifs très sécurisés /core. Cette tendance n'est pas nouvelle, mais elle est particulièrement forte pour 2012, face à l'incertitude sur le marché. C'est la raison pour laquelle les pays nordiques ainsi que l'Allemagne sont privilégiés, devant Londres et Paris.

Londres est touchée par sa dépendance au secteur des services financiers, qui risque d'être impacté par les restructurations en 2012.

Paris reste un marché plus diversifié que Londres, disposant de nombreux actifs de qualité, comme les bureaux, les commerces ou les hôtels de luxe, même si l'offre prime reste limitée.

Geoffroy Schmitt, associé, responsable de l'activité conseil en immobilier de PwC en France explique : "Les capitaux se sont de nouveau dirigés vers Paris en 2011. Cette tendance devrait se poursuivre en 2012, notamment sur les actifs de qualité, car Paris affiche toujours un bon compromis entre liquidité, volatilité et risques ». Si le rapport révèle que l'investissement devrait se concentrer en France sur Paris, certains soulignent que les seules métropoles régionales françaises qui leur semblent encore attractives sont Lyon et Marseille, car présentant un marché de l'emploi important et relativement stable, ainsi qu'un niveau de demande raisonnable.

On remarque que les investisseurs pourraient aussi se tourner vers des zones moins liquides mais à forte croissance comme la Turquie ou la Pologne.

Les cinq premiers marchés du classement sont donc :
? Istanbul - Pour la deuxième année consécutive, Istanbul est en tête du classement en matière de promotions et d'investissement immobiliers. Une popularité principalement due à ses perspectives de croissance économique et démographique, d'où une distribution de détail à fort potentiel.
? Munich - Présentant l'un des taux de chômage les plus faibles en Allemagne, Munich s'en est bien sortie d'un point de vue économique face aux récentes perturbations économiques.
? Varsovie - Les investisseurs anticipent l'importance croissante de la ville en tant que centre financier de l'Europe de l'Est, favorisant le secteur des bureaux de la ville.
? Berlin - Quatrième au classement, Berlin est le marché le plus attractif d'Europe en matière d'investissement résidentiel. Son atout, comme pour Munich, est sa stabilité, et sa popularité parmi les personnes interrogées reflète une demande accrue de sécurité dans l'environnement économique actuel.
? Stockholm - Elle fait également partie des villes favorites en matière de sécurité. Elle est considérée comme étant l'un des marchés les plus solides d'Europe, en raison d'un financement public fort et d'une économie solide basée sur les exportations.

Pour retrouver l'étude en intégralité, rendez-vous sur le site https://www.pwc.fr/communiques-de-presse-2012.html