Immobilier de bureaux : la valeur verte sera au rendez-vous

« Celui qui croit qu'une croissance exponentielle peut continuer indéfiniment dans un monde fini est un fou. Ou un économiste », avait écrit l'économiste américain Kenneth Ewert Boulding. Alors que nous sommes confrontés au risque d'une crise écologique, liée à l'explosion démographique mondiale, à l'évolution exponentielle des dépenses énergétiques et au développement fulgurant des pays émergents, le Grenelle impose au secteur bâtiment, qui consomme en France 40 % de l'énergie et génère 25 % des émissions de CO2, d'être moins polluant.

Création de postes

L'immobilier de bureaux est aux premières loges. « Le parc tertiaire français (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) est évalué entre 165 et 197 millions de mètres carrés. Les investissements nécessaires pour en assurer la rénovation énergétique pourraient atteindre 190 milliards d'euros ». C'est ce que précise le rapport du groupe de travail « Valeur verte sur le parc tertiaire », que remet ce mardi Méka Brunel, directrice générale de SITQ Europe, la filiale de la Caisse de dépôt du Québec et dont « La Tribune » a pris connaissance en avant-première.

Alors que la rénovation du parc, son exploitation et sa gestion peuvent générer la création de 330.000 postes, les investisseurs qui détiennent des immeubles de bureaux sont inquiets. Comment rentabiliser des travaux qui risquent d'être onéreux et estimer la « valeur verte » du patrimoine après rénovation ?

Si une rénovation légère n'implique qu'une dépense modérée (12 euros/m2), et génère un retour rapide sur investissement (3,75 ans), une rénovation visant le niveau bâtiment basse consommation (BBC) coûte cher (427 euros/m2) et risque de ne pas être rentabilisée avant trente-neuf ans ! « Les travaux permettant d'atteindre l'objectif BBC paraissent difficiles, voire impossibles à rentabiliser sur la base exclusive des économies de charges », note Méka Brunel. D'autant qu'une augmentation de la demande de travaux risque d'entraîner, dans un premier temps, une dérive des coûts de rénovation. En outre, l'ajout d'un isolant thermique de 5 cm d'épaisseur peut faire perdre 1 % de la sur face utile des immeubles existants et, partant, 1 % de la valeur de l'actif.

Prime à l'achat

Mais à l'inverse, de nombreux facteurs non quantifiables aujourd'hui pourront créer une réelle valeur ajoutée pour les utilisateurs : baisse du nombre d'arrêts de travail, diminution du stress, augmentation de la productivité. Au-delà, les immeubles verts devraient être loués plus rapidement, à l'achèvement des travaux comme lors des ruptures de baux. Ils bénéficieront aussi d'une prime à l'achat, dans la mesure où il s'agira de biens immobiliers de meilleure qualité. Cette valeur verte pourrait devenir d'autant plus stratégique qu'à l'inverse, les immeubles énergivores risquent de devenir invendables au point que certains fonds pourraient se positionner sur l'achat à la casse de ces actifs.

« Tant que les immeubles verts ne constitueront pas un standard de marché, ils disposeront d'un avantage comparatif qui sera valorisé par l'utilisateur des locaux et les investisseurs. Les investisseurs immobiliers seront les premiers à pouvoir augmenter leurs revenus et à optimiser leurs plus-values », insiste Méka Brunel.

Aussi le rapport préconise notamment d'assouplir la contrainte de la durée des baux pour favoriser la réalisation de travaux et d'harmoniser les labels permettant d'attester de la performance énergétique des bâtiments.