« Toutes les banques respectent aujourd'hui les nouvelles contraintes, sans pour autant provoquer une réduction de la production de crédit immobilier » : c'est donc un satisfecit que s'est délivré le Haut Conseil de Stabilité financière (HSCF) à l'issue de sa dernière réunion de l'année, ce mardi.

Le 17 décembre 2020, le HCSF avait légèrement assoupli ses recommandations concernant l'octroi de crédit immobilier, tout en leur donnant, en septembre dernier, un caractère contraignant avec des sanctions à la clé en cas de non-respect, à partir du 1er janvier 2022.

Rythme soutenu

Pour rappel, cette recommandation limite le taux d'effort des ménages (remboursement sur revenu disponible) à 35% et la durée des crédits à 25 ans, avec un système de flexibilité à hauteur de 20 % (20% de la production d'une banque peut s'affranchir de ces règles). L'objectif était alors de rectifier le tir de certains réseaux bancaires, essentiellement mutualistes, qui pouvaient sortir des clous des recommandations du HSCF, parfois à plus de 50% de leur production. Aujourd'hui donc, toutes les banques appliquent les mêmes règles.

Pour autant, la production de crédit immobilier est restée particulièrement soutenue. En octobre, dernière statistique publiée par la Banque de France, la production est ainsi élevée à 24,5 milliards d'euros, (19,7 milliards hors renégociations), contre 20,5 milliards en octobre 2019, avant la crise sanitaire. « Un niveau élevé », selon la Banque de France qui constate une progression annuelle de 6,4% des encours.

De fait, malgré les pressions inflationnistes, les taux de crédit restent au plancher, soit en moyenne 113% en octobre. Selon les prévisions de la Banque de France, ce rythme de production devrait se maintenir sur les prochains mois.

Poches de valorisations élevées

Pour autant, selon la Banque de France, la croissance du crédit immobilier ne suscite pas d'inquiétude particulière. La Banque centrale européenne, dans un rapport sur la stabilité financière publié le 27 novembre dernier, avait cependant lancé une alerte sur la hausse des prix de l'immobilier dans la zone euro, soit 7% en moyenne au deuxième trimestre. L'institut européen évoque même un risque de bulle immobilière sur le résidentiel.

Selon les dernières statistiques de la Chambre des notaires, les prix des logements anciens ont augmenté, au troisième trimestre, de 7,4% sur un an, avec une hausse encore plus marquée dans certaines régions et pour les maisons. Seul Paris semble se stabiliser. En septembre 2021, l'Insee a estimé à 1,2 million de logements anciens vendus sur les douze derniers mois.

« Le marché français de l'immobilier est dynamique en France, proche de la moyenne de la zone euro, mais la hausse des prix est moitié moindre depuis 2015 par rapport à certains pays plus exubérants, comme les Pays-Bas ou l'Allemagne », relativise une source de la Banque de France, qui note au passage « une profonde transformation du marché de l'immobilier et une évolution de la demande, avec des poches de valorisations élevées ».