Les transactions s'envolent, les stocks s'épuisent : l'immobilier ancien en surchauffe

Depuis le début de l'année 2021, il s'est déjà vendu près de 1,198 million d'appartements et de maisons anciennes, selon les derniers chiffres du Conseil supérieur du notariat. Reste que les prix ont augmenté plus vite en province qu'à Paris et que, pour le même pouvoir d'achat, le nombre de mètres carrés disponible est en baisse. Et ce dans un contexte où les stocks s'épuisent et où la construction neuve ne repart pas. Etat des lieux.
César Armand

5 mn

(Crédits : Unsplash/Hernan Lucio)

C'est une surprise pour personne : les ventes de logements anciens ont explosé en 2021. Entre le 1er janvier et le 31 octobre, il s'est vendu 1,198 million d'appartements et maisons, soit 14,5% de plus que sur la même période en 2019 ; 2020 n'étant pas considérée comme une année de référence du fait de la crise sanitaire.

« Il y a eu à la fois un phénomène de rattrapage avec l'augmentation des transactions à la sortie des confinements et un phénomène d'accélération de la prise de décision qui explique ce volume record »,  a déclaré, ce lundi 13 décembre, Frédéric Violeau, notaire chargé des statistiques immobilières nationales au Conseil supérieur du notariat (CSN).

« 2021 a été une année exceptionnelle malgré les confinements et six mois de couvre-feu. Les Français adorent la pierre, c'est leur placement chéri », relevait déjà, le 23 novembre, son confrère Thierry Delesalle, président de la commission des statistiques des Notaires du Grand Paris.

Les prix des appartements et maisons anciennes ont augmenté en 2021

En réalité, la demande est telle que les prix des appartements et des maisons anciennes ont, respectivement, augmenté de 5,2% et de 9%. L'inflation se fait davantage sentir en province - +7,5% et +9,4% - qu'en Île-de-France - +2,5% et +7% -. « Toutes les courbes sont en hausse à quelques exceptions près », martèle maître Frédéric Violeau pour le Conseil supérieur du notariat.

Dans le même temps, les ratios entre la ville/l'agglomération la plus chère - Paris dans les deux cas - et la ville/l'agglo la moins chère sont relativement stables : de 2,5 pour les appartements et de 2,8 pour les maisons anciennes. La forte attractivité du littoral atlantique réduit ainsi l'écart entre la capitale et Nantes à 2,8 en 2021 contre 3,1 en 2011.

Pour le même pouvoir d'achat, le nombre de mètres carrés en baisse

Là où le bât blesse, c'est sur le pouvoir d'achat. La hausse des prix est telle qu'elle n'est pas compensée par la faiblesse des taux d'intérêt. Résultat : à pouvoir d'achat égal à celui de 2020, les surfaces achetées sont inférieures en 2021. Partant d'une base de crédit de 800 euros par mois pendant 20 ans avec un taux d'intérêt de 1,13% en 2021, le Conseil supérieur du notariat (CSN) estime par exemple qu'il est possible de s'acheter un appartement de 50 mètres carrés (ou un 42 m² à Nantes). C'est 4 m² de moins qu'en 2020 avec un taux d'intérêt à 1,30%.

Pour les maisons anciennes, se fondant, cette fois, sur une base de crédit de 1.300 euros par mois, le CSN considère qu'il est possible d'acquérir un bien de 140 m² en 20 ans, et de 168 m² en 25 ans. C'est 8 m² de moins que l'année dernière avec le même taux d'intérêt à 1,30%.

Pas d'exode urbain selon le Conseil supérieur du notariat

Dans ce flot de données communiquées, les départements jouxtant les frontières administratives et géographiques de l'Île-de-France tirent leur épingle du jeu, avec + 4 points par rapport en 2020 (+ 9 dans l'Orne), mais « il ne s'agit pas d'un exode urbain », tempère aussitôt Frédéric Violeau, notaire chargé des statistiques immobilières nationales au Conseil supérieur du notariat (CSN).

« C'est un comportement immobilier supplémentaire, une volonté, pour certains Franciliens et d'habitants de grands centres urbains, de s'offrir plus de verdure. La qualité de vie est devenu le paramètre essentiel », décrypte maître Violeau.

«Les maisons et la grande couronne étaient déjà très dynamiques avant la Covid-19. Il y a désormais une volonté très claire de déménager, de changer de vie », avait, lui aussi, remarqué Cédric Blanchet, président de la Chambre des notaires de Paris.

Un épuisement des stocks et une construction neuve qui ne repart pas

Son confrère Thierry Delesalle, auteur de la théorie des « 7D » pour « désendettement », « décès », « divorce », « déménagement », « démographie », « défiscalisation » et « donation », qui déclenchent une transaction, pointait, lui, dès le 23 novembre, un épuisement des stocks. « Il va falloir les reconstituer ou construire, mais la construction ne repart pas », regrettait-il au regard du nombre de logements neufs mis en chantier.

« Si des biens récupérés en succession et gardés par affection suscitent, petit à petit, du désintérêt avant d'être vendus, cela peut compenser le manque de stock, mais les Français étant toujours incités à acheter avec des taux d'intérêt aussi bas, nous pouvons donc craindre une surchauffe des prix », pointait encore maître Delesalle.

« La fin d'année 2021 devrait s'inscrire dans une tendance toujours haussière avec des volumes nettement au-dessus du million de transactions », confirme, ce 13 décembre, le Conseil supérieur du notariat.

Reste qu'à côté, la construction neuve ne repart pas aussi vite qu'espéré par les promoteurs immobiliers. Selon les statistiques officielles, 468.000 logements ont certes été mis en chantier entre novembre 2020 et octobre 2021, mais ce ne sera pas suffisant pour rattraper les 381.600 permis de construire purgés de tout recours en 2020, et bien maigre par rapport aux années 2019 (410.000), 2018 (414.100) et au record de 2017 (497.000 logements).

D'autant  que selon les mêmes sources gouvernementales, il existe, encore, près de 1,1 million de logements vacants. Autant d'appartements et de maisons qui échappent au marché et qui pourraient permettre de loger l'ensemble des Français.

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César Armand

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Commentaires 5
à écrit le 15/12/2021 à 9:59
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Lorsque les taux vont remonter il y en a qui vont se réveiller avec la gueule de bois

à écrit le 14/12/2021 à 12:13
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cela fait très longtemps que l'on nous dit que le prix du logement explose en France. mais la progression a été plus faible que chez les autres pays européens depuis 2007 (Rents up by 20.8%, house prices by 20.5% since 2007, Eurostat, 08/07/2020). 
e...

le 14/12/2021 à 13:33
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le probleme est general et pas liee a une pseudo penurie de logement (mondiale !) mais a la politique des taux d interets. en gors on peut emprunter plus et ceux qui achetaient des obligations ne le font plas car ca ne rapporte rien

à écrit le 14/12/2021 à 10:44
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Quand on voit les prix en province, je ne sais pas comment font les gens pour mettre plus de 500k€ dans un logement, ils ont tous gagné à Euromillion ? De plus avec des emprunts à la banque, même avec les fonds dispo j'hésite à mettre une telle somme...

le 14/12/2021 à 13:37
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le credit ! j ai une cousine panier percé qui a reussit a emprunter quasiment 100 % du montant. apres c est sur que c est bien tant que les prix montent. mais le jour ou ca va s arreter (et ca s arretera forcement un jour) ca va faire mal! si vous ac...

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