Est-ce le début d'un retournement du marché du crédit immobilier ? Les signaux sont encore faibles mais ils révèlent un fléchissement d'un marché qui ne cesse pourtant de battre de records depuis la sortie du confinement. La production de crédit immobilier reste à un niveau élevé au mois de septembre, selon les derniers chiffres de la Banque de France, publiés ce mercredi. La production atteint sur le mois 22,1 milliards d'euros mais le rythme de croissance annuelle de l'encours ralentit à 6,6% contre 6,7% un mois plus tôt.

Selon l'institution, l'estimation de la production pour le mois d'octobre, soit 19,7 milliards, confirme la tendance « à la décélération progressive, tout en restant à un niveau supérieur à celui du début de l'année 2021 ». Le dernier observatoire du Crédit Logement, organisme de garantie, ne dit pas autre chose, en constatant, en octobre dernier, un recul de 8 % de la production au troisième trimestre, par rapport au troisième trimestre 2020, qui a connu, il est vrai, une forte reprise de l'activité post-covid.

D'autant que sur le front des taux, cela commence également à frémir. La Banque souligne toujours, sur septembre, des taux historiquement bas, autour de 1,13%. Mais l'Observatoire du Crédit Logement avait de son côté pointé une moyenne des taux de 1,05% sur le troisième trimestre de cette année.

Les taux restent donc très bas, mais pour combien de temps, alors que les taux à 10 ans sont sous pression à la hausse sur les marchés et que la référence de l'OAT 10 ans en France semble désormais stabilisé au-dessus de 0% (0,28% le 29 octobre), après une longue période en territoire négatif.

Pression sur les taux

Sur un terrain plus prospectif, certains courtiers en crédit immobilier commencent même à sonner l'alerte. Selon le courtier Vousfinancer, « après un mois d'octobre marqué par quelques hausses isolées, 60 % des barèmes de novembre reçus des banques proposent des augmentations de taux, de 0,05 à 0,25 point, sur l'ensemble des durées et des profils ».

Selon les calculs du courtier, les taux moyens sont en hausse à 1% sur 15 ans, à 1,15% sur 20 ans et à 1,4% sur 25 ans. Mais les meilleurs profils restent toujours à des niveaux historiquement bas, sous la barre des 1%. En effet, les banques appliquent toujours des décotes sur leur barème en fonction de la solidité du dossier. Reste que ces taux apparaissent toujours extrêmement attractifs, surtout en période de retour de l'inflation (même temporaire).

« Il est encore trop tôt pour affirmer que l'ère des taux bas est définitivement terminée. Il faut attendre de voir si ces hausses se généralisent et si elles s'installent dans la durée, ou si elles interviennent uniquement en fin d'année, à un moment où les banques ont encore beaucoup de dossiers à traiter dont certains seront même comptabilisés pour l'année 2022 », nuance toutefois Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

L'impact du HCSF

Une remontée, même faible, pourrait avoir des conséquences sur l'exclusion de certaines catégories d'emprunteurs, ne serait-ce que par l'effet mécanique du taux d'usure (calculé sur les taux pratiqués les trois derniers mois), qui intègre également le coût de l'assurance et des garanties. Ensuite, les banques ont de moins en moins de marge de manœuvre sur les conditions d'octroi du crédit immobilier.

Les banques sont désormais réglementairement tenues de respecter les contraintes imposées par le Haut conseil de la stabilité financière (HCSF), qui exigent notamment un taux d'effort (remboursement rapporté au revenu) en dessous de 35%. Des sanctions sont même prévues à partir du 1er janvier pour les réseaux bancaires qui sortiraient de ce cadre.

Pour contourner cet obstacle (et bien sûr la hausse des prix immobiliers) les durées de crédit s'allongent et l'apport personnel augmente fortement. La réalité est que les mesures du HCSF n'ont pas, pour le moment, freiner la production de crédit immobilier.

Des prix qui se stabilisent

Reste enfin à apprécier l'impact de la baisse tendancielles des prix de l'immobilier sur la production. Selon le baromètre de Meilleurs Agents, les prix semblent se stabiliser en novembre. « Les dernières locomotives du marché calent, notamment sur les quelques métropoles qui résistaient, comme Nantes, et Paris est à nouveau dans le rouge », note ainsi le réseau d'agences d'immobilières. Là aussi, la tendance mérite d'être confirmée dans les prochains mois.

Car, à ce jour, le marché immobilier apparaît toujours à la limite de la surchauffe, avec plus de 1,2 million de transactions dans l'ancien à la fin août, selon la chambre des notaires. Un dernier baroud d'honneur avant le point d'inflexion ? Les prochaines statistiques du marché seront scrutées de près.