Après avoir déjà dépassé les 10.000 euros, le prix moyen du mètre carré à Paris va-t-il atteindre les 11.407 euros, comme l'évalue l'agence immobilière en ligne Hosman qui revendique un calcul en temps réel ? Ou, au contraire, va-t-on assister à une baisse des prix dans les mois qui viennent ? « Je ne vois pas d'autres scénarios après quatre ans d'euphorie », déclare le président du réseau L'Adresse Brice Cardi.
Pour les notaires du Grand Paris, le prix moyen de 10.850 euros le mètre carré en novembre 2020 « passerait » à 10.700 euros le m² en mars 2021, soit une baisse de 1,4% dans la capitale. La hausse annuelle des prix entre mars 2020 et mars 2021 serait limitée à 2,3%, « soit le plus faible niveau de la région [Île-de-France, Ndlr] avec la Seine-et-Marne (+1,9%). Et ce après avoir augmenté de 6,3% entre novembre 2019 et novembre 2020.
Le marché n'est plus aussi liquide
« Si on l'avait coutume d'écrire que Paris pouvait être la locomotive du marché immobilier francilien, 2020 le contredira aisément », confirme le Conseil supérieur du notariat (CSN) dans sa dernière note. « Trop de contraintes financières, un marché tendu, une augmentation des temps de transport... », liste le CSN. Alors que le volume national de transactions a diminué de 4% entre novembre 2019 et novembre 2020, il a chuté de 18% à Paris !
Les négociations sur les biens sont effectivement plus longues et plus tendues dans la capitale. « Il y a tout de même 12% de demandes en moins à Paris et les délais de vente se sont allongés », confirme la présidente de Particulier à Particulier (PAP.fr). « Si le prix de vente est trop haut, ça ne passe pas. Nous assistons à une forme de rééquilibrage », ajoute Corinne Jolly.
Le marché n'est plus aussi liquide qu'avant la crise économique et sanitaire. Selon une étude de Homeloop et Yanport, réalisée entre septembre et décembre dernier sur 66.849 annonces, les propriétaires d'appartement une pièce mettent trente jours à vendre, alors que ceux de deux et trois pièces doivent attendre quarante-deux voire quarante-six jours.
Un effet « double résidence principale »
L'exode urbain serait-il devenu une réalité ? « Ce n'est pas un phénomène de fond » tranche Laurent Vimont, président de Century 21. « Il est trop tôt pour le dire », temporise Jordan Frarier, directeur de la transaction chez Foncia. « Beaucoup vivent à Paris mais achètent une maison à 1h30-2 heures pour y passer deux jours en télétravail », poursuit-il.
Corinne Jolly (PAP.fr) constate ce même effet « double résidence principale » : un pied à terre dans une grande ville et une maison de campagne. Pour le Conseil supérieur du notariat, ce déplacement de marché vers un immobilier plus proche de la nature ne renverse pas le marché mais conduit à « un mouvement de fond [qui] semble se dessiner et conduire à des nouveaux projets d'investisseurs ou d'utilisateurs en province ou en grande couronne plutôt qu'à Paris ».
Le volume d'investissements étrangers en baisse
La part des investisseurs étrangers non-résidents est également responsable de la baisse des prix. En quête traditionnellement d'étages élevés, de vues dégagées, de lumières traversantes ou d'absences de vis-à-vis, cette clientèle reste fidèle à la capitale mais dans une moindre mesure. « Paris n'est pas davantage épargnée si l'on se concentre sur les arrondissements les plus convoités (VIè, VIIè, VIIIè et XVIème arrondissements) », relève le CSN.
Les « High Net Worth Individual », c'est-à-dire dont le patrimoine est compris entre 1 et 30 millions de dollars, ont ainsi fait décliner le chiffre d'affaires de 12% de Barnes dans la capitale. « Si les beaux biens se vendent très chers, les prix des rez-de-chaussée peuvent chuter de 10 à 15% », décrit son président Thibault de Saint-Vincent. Du côté de l'agence John Taylor (groupe Artcurial), le prix du mètre carré s'élève en moyenne à 17.000 euros.
Paris intra-muros reste toutefois attractive. Le volume de ventes est en croissance de 3,4% dans la capitale, note le président de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) Jean-Marc Torrollion. « Dans l'aire parisienne, qui représente 1.650 communes, [seulement] 0,4% de la population s'en est allée », remarque-t-il.
La pierre reste une « prévoyance retraite »
D'autant que malgré l'effondrement d'Airbnb et l'encadrement des loyers, l'investissement locatif reste « un investissement patrimonial » ainsi qu'une « prévoyance retraite » pour quantité d'acquéreurs. « Des Français qui ont perdu de l'argent en Bourse et ont basculé dans l'immobilier comme valeur refuge », décrypte le directeur de la transaction du groupe Foncia, Jordan Frarier.
Après des années et des mois de hausse constante, les prix de l'immobilier ancien se consolident donc voire amorcent une descente. Si la demande devrait rester soutenue, Paris concentrant la majorité des emplois de la région Île-de-France, l'offre disponible pourrait sensiblement augmenter, rééquilibrant les tarifs. Consolidation ou fin de cycle : 2021 et la poursuite ou non de la crise sanitaire apportera la réponse.
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