La baisse des prix dans l'immobilier ancien à Paris : pourquoi, jusqu'où ?

Le marché immobilier parisien n'est plus aussi liquide qu'avant la crise économique et sanitaire. Les délais de vente s'allongent dans les agences, les loyers se détendent. Du fait de la Covid-19, les agents comme les notaires observent en outre un effet "double résidence principale" couplé à une chute des achats d'investisseurs étrangers. Conséquence: les prix moyens du mètre carré dans la capitale amorcent une décrue. Consolidation ou fin de cycle ?
En dix ans, les prix des appartements anciens à Paris ont augmenté de plus de 4.000 euros. D'ici à mars 2021, ils devraient toutefois baisser de 1,4%
En dix ans, les prix des appartements anciens à Paris ont augmenté de plus de 4.000 euros. D'ici à mars 2021, ils devraient toutefois baisser de 1,4% (Crédits : LT)

Après avoir déjà dépassé les 10.000 euros, le prix moyen du mètre carré à Paris va-t-il atteindre les 11.407 euros, comme l'évalue l'agence immobilière en ligne Hosman qui revendique un calcul en temps réel ? Ou, au contraire, va-t-on assister à une baisse des prix dans les mois qui viennent ? « Je ne vois pas d'autres scénarios après quatre ans d'euphorie », déclare le président du réseau L'Adresse Brice Cardi.

Pour les notaires du Grand Paris, le prix moyen de 10.850 euros le mètre carré en novembre 2020 « passerait » à 10.700 euros le m² en mars 2021, soit une baisse de 1,4% dans la capitale. La hausse annuelle des prix entre mars 2020 et mars 2021 serait limitée à 2,3%, « soit le plus faible niveau de la région [Île-de-France, Ndlr] avec la Seine-et-Marne (+1,9%). Et ce après avoir augmenté de 6,3% entre novembre 2019 et novembre 2020.

Le marché n'est plus aussi liquide

« Si on l'avait coutume d'écrire que Paris pouvait être la locomotive du marché immobilier francilien, 2020 le contredira aisément », confirme le Conseil supérieur du notariat (CSN) dans sa dernière note. « Trop de contraintes financières, un marché tendu, une augmentation des temps de transport... », liste le CSN. Alors que le volume national de transactions a diminué de 4% entre novembre 2019 et novembre 2020, il a chuté de 18% à Paris !

Les négociations sur les biens sont effectivement plus longues et plus tendues dans la capitale. « Il y a tout de même 12% de demandes en moins à Paris et les délais de vente se sont allongés », confirme la présidente de Particulier à Particulier (PAP.fr). « Si le prix de vente est trop haut, ça ne passe pas. Nous assistons à une forme de rééquilibrage », ajoute Corinne Jolly.

Le marché n'est plus aussi liquide qu'avant la crise économique et sanitaire. Selon une étude de Homeloop et Yanport, réalisée entre septembre et décembre dernier sur 66.849 annonces, les propriétaires d'appartement une pièce mettent trente jours à vendre, alors que ceux de deux et trois pièces doivent attendre quarante-deux voire quarante-six jours.

Un effet « double résidence principale »

L'exode urbain serait-il devenu une réalité ? « Ce n'est pas un phénomène de fond » tranche Laurent Vimont, président de Century 21. « Il est trop tôt pour le dire », temporise Jordan Frarier, directeur de la transaction chez Foncia. « Beaucoup vivent à Paris mais achètent une maison à 1h30-2 heures pour y passer deux jours en télétravail », poursuit-il.

Corinne Jolly (PAP.fr) constate ce même effet « double résidence principale » : un pied à terre dans une grande ville et une maison de campagne. Pour le Conseil supérieur du notariat, ce déplacement de marché vers un immobilier plus proche de la nature ne renverse pas le marché mais conduit à « un mouvement de fond [qui] semble se dessiner et conduire à des nouveaux projets d'investisseurs ou d'utilisateurs en province ou en grande couronne plutôt qu'à Paris ».

Le volume d'investissements étrangers en baisse

La part des investisseurs étrangers non-résidents est également responsable de la baisse des prix. En quête traditionnellement d'étages élevés, de vues dégagées, de lumières traversantes ou d'absences de vis-à-vis, cette clientèle reste fidèle à la capitale mais dans une moindre mesure. « Paris n'est pas davantage épargnée si l'on se concentre sur les arrondissements les plus convoités (VIè, VIIè, VIIIè et XVIème arrondissements) », relève le CSN.

Les « High Net Worth Individual », c'est-à-dire dont le patrimoine est compris entre 1 et 30 millions de dollars, ont ainsi fait décliner le chiffre d'affaires de 12% de Barnes dans la capitale. « Si les beaux biens se vendent très chers, les prix des rez-de-chaussée peuvent chuter de 10 à 15% », décrit son président Thibault de Saint-Vincent. Du côté de l'agence John Taylor (groupe Artcurial), le prix du mètre carré s'élève en moyenne à 17.000 euros.

Paris intra-muros reste toutefois attractive. Le volume de ventes est en croissance de 3,4% dans la capitale, note le président de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) Jean-Marc Torrollion. « Dans l'aire parisienne, qui représente 1.650 communes, [seulement] 0,4% de la population s'en est allée », remarque-t-il.

La pierre reste une « prévoyance retraite »

D'autant que malgré l'effondrement d'Airbnb et l'encadrement des loyers, l'investissement locatif reste « un investissement patrimonial » ainsi qu'une « prévoyance retraite » pour quantité d'acquéreurs. « Des Français qui ont perdu de l'argent en Bourse et ont basculé dans l'immobilier comme valeur refuge », décrypte le directeur de la transaction du groupe Foncia, Jordan Frarier.

Après des années et des mois de hausse constante, les prix de l'immobilier ancien se consolident donc voire amorcent une descente. Si la demande devrait rester soutenue, Paris concentrant la majorité des emplois de la région Île-de-France, l'offre disponible pourrait sensiblement augmenter, rééquilibrant les tarifs. Consolidation ou fin de cycle : 2021 et la poursuite ou non de la crise sanitaire apportera la réponse.

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Commentaires 104
à écrit le 10/02/2021 à 4:17
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Les taux vont remonter fissa. Bcp vont y laisser des plumes.

à écrit le 09/02/2021 à 15:24
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Cher Citoyen blasé, lorsque vous avez de grosses sommes á placer vous avez les moyens de vous payer un conseillé en gestion de patrimoine qui analyse vos allocations. Donc vous ne faites pas d'erreurs, vous faites des choix éclairés. Croyez moi...

à écrit le 09/02/2021 à 15:20
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à écrit le 09/02/2021 à 15:19
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à écrit le 09/02/2021 à 15:18
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à écrit le 09/02/2021 à 15:16
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à écrit le 09/02/2021 à 15:10
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à écrit le 09/02/2021 à 15:07
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à écrit le 09/02/2021 à 15:02
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à écrit le 09/02/2021 à 14:59
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à écrit le 09/02/2021 à 14:57
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à écrit le 09/02/2021 à 14:43
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à écrit le 09/02/2021 à 14:43
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C’est temporaire. Les étrangers, grâce au vaccin, vont pouvoir revenir et les prix vont repartir à la hausse....

à écrit le 09/02/2021 à 10:14
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l'enfonceur de portes ouvertes ... avec en sous entendu des théories Léniniste qui font froid dans le dos.

à écrit le 09/02/2021 à 10:12
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à écrit le 09/02/2021 à 10:11
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à écrit le 09/02/2021 à 10:10
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à écrit le 09/02/2021 à 10:09
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à écrit le 09/02/2021 à 10:08
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à écrit le 09/02/2021 à 10:06
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à écrit le 09/02/2021 à 10:05
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à écrit le 09/02/2021 à 10:03
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à écrit le 09/02/2021 à 10:02
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à écrit le 09/02/2021 à 9:59
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à écrit le 09/02/2021 à 9:53
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à écrit le 09/02/2021 à 9:52
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à écrit le 09/02/2021 à 9:50
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à écrit le 09/02/2021 à 9:49
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à écrit le 09/02/2021 à 9:48
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à écrit le 09/02/2021 à 9:47
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à écrit le 09/02/2021 à 9:46
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à écrit le 08/02/2021 à 20:08
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tant que la BCE imprime tant que les lobbys ont tout pouvoir (médias, politiques) tant qu'il y a des c... qui achètent ça ne baisserait pas vraiment

à écrit le 08/02/2021 à 14:44
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La surcote des biens immobiliers, en décalage avec les capacités de financement des acheteurs ou des futurs locataires est une hérésie. En plus, elle capte de la finance qui pourrait être utilisée pour l'achat d'autres biens.

à écrit le 08/02/2021 à 13:33
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Il est grand temps que le marché réalise que la piètre qualité de nombreux biens immobiliers parisiens ne peut pas être éternellement compensée par le seul facteur localisation. La bulle immobilière parisienne générée par la volonté coûte que coûte d...

le 08/02/2021 à 16:57
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Sans vouloir contester le fait que l'immobilier parisien est trop cher, est-ce que "consommer plus " est un objectif raisonnable, surtout de bidules en majorité chinois ?

à écrit le 08/02/2021 à 12:18
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ben ouais, il y avait une bulle avant le covid, du coup logique ! Et puis il suffit de lever la tête a paris pour constater le nombre d'apparts qui commencent a être mis en vente! Souvenir de l’Espagne de 2008, et encore je ne parle pas des com...

à écrit le 08/02/2021 à 12:06
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Enfin une bonne nouvelle !

à écrit le 08/02/2021 à 10:58
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Pas étonnant que les parisiens désertent la capitale : - les prix en presque doublés en 10 ans et Hidalgo a transformé la ville en une horreur de bouchons, de rats et de trottinettes. - sa politique de préemption et d'HLMisation de la capitale, ...

le 08/02/2021 à 12:40
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Excellente analyse de Konrad. Parisien moi-même j' ajoute que sans théatre, cinéma, spectacles, exposition, la ville n'a plus d' intérêt pour les séjours occasionnels. Donc les pieds a terre sont remis sur le marché. Le stock de logements a la vente ...

à écrit le 08/02/2021 à 9:05
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Une bonne nouvelle, maintenant hélàs ne venant toujours pas visiblement de la loi de l'offre et de la demande puisque en fait si je comprends bien ce sont les riches étrangers qui arrêtent d'acheter. Pas de perçage salutaire de la bulle immobiliè...

le 08/02/2021 à 15:17
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c est en cours. Jusqu a maintenant les acheteurs resistent car esperent toujours trouver un pigeon pret a payer. Mais une fois que le vent a tourné, plus personne est pret a payer 100 ce qu il peut payer 80 demain et donc plus de vendeurs (c est le s...

le 08/02/2021 à 17:03
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Oui mais quand on possède par exemple 100 milliards et que l'on en a investi 10 sur l'immobilier on a le temps d'attendre, toute une vie dans le confort le plus total, et sachant ces gens là remplis d'orgueil à défaut de compétence on peut être sûr q...

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