Immobilier : le marché du neuf à Toulouse inquiète

Après la publication des chiffres à la fin du 1er trimestre à Toulouse, l'Observer qui analyse le marché immobilier du neuf sur la métropole tirait déjà la sonnette d'alarme. "Nous disposons d'un stock de logements de 8 à 9 mois. Cela correspond à une situation de sous-offre ou de tension car un marché équilibré dispose de 12 mois de stock et il n'y a pas si longtemps, ce taux était à 14 mois sur l'aire urbaine toulousaine", pointait en mai Jean-Philippe Jarno, le président de l'ObserveR et directeur général du promoteur Urbis Réalisations.

Au second trimestre, la situation ne s'est guère améliorée... D'après l'organisme, à la fin de ce premier semestre, l'aire urbaine de Toulouse compte seulement 9,3 mois de stock théorique avec 5 371 logements disponibles (-19% par rapport au 1er semestre 2018). Si le périmètre d'étude se limite à Toulouse, alors la situation est encore plus critique avec pas plus de 7,8 mois de stock. Sans oublier que le nouveau PLUIH récemment adoptée par Toulouse Métropole, qui sanctuarise une grande partie du territoire pour limiter l'essor immobilier, ne devrait rien arranger dans les années à venir.

Après une hausse constante depuis quatre ans, c'est la chute (Crédits : Observer).

De plus, sur la même période étudiée, le volume des ventes se maintient en raison notamment de l'attractivité de Toulouse et de sa métropole qui attirent chaque année environ 20 000 nouveaux habitants.

Malgré une légère baisse de -5% par rapport au 1er semestre 2018, le volume des ventes sur l'aire urbaine se maintient en 2019 (Crédits : Observer).

Une offre qui baisse drastiquement et les prix gonflent

Malheureusement pour le secteur, ce maintien relatif du niveau des ventes sur l'aire urbaine toulousaine fait mécaniquement baisser les stocks disponibles en raison de la baisse drastique des mises en vente en parallèle.

Les élections municipales sont-elle la raison de cette chute ? (Crédits : Observer)

Comme le montre ce graphique produit par l'Observer de l'immobilier toulousain, les mises en vente, au nombre de 3 236 au 1er semestre 2019, ont chuté de -24% par rapport à la même période en 2018 et même... -32% comparé à 2017. Pour expliquer cette tendance, l'organisme avance que la proximité d'élections municipales complique la délivrance de permis de construire étant donné que ce sont des sujets clivants dans l'opinion publique. Seulement, cette chute de l'offre et le maintien de la demande entraîne mécaniquement une augmentation des prix au m2 sur le territoire. Voire une envolée...

Évolution des prix au m2 sur l'aire urbaine de Toulouse (Crédits : Observer).

Évolution des prix au m2 sur la ville de Toulouse (Crédits : Observer).

Dans le cas des deux périmètres étudiés (aire urbaine et ville de Toulouse), le taux d'augmentation d'un semestre sur l'autre est identique et sans appel : +5% par rapport au semestre 2018 et +9% par rapport à il y a deux ans à même époque. Un constat qui risque d'alimenter les débats lors de la campagne électorale pour les élections municipales de mars 2020.