Le développement des OPCI passe par la séduction des particuliers

En moins de cinq ans, les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) se sont imposés dans le panorama de la gestion immobilière. À la manoeuvre, une poignée de pionniers (voir tableau) ont su vendre ce nouveau produit auprès des institutionnels. Laurent Fléchet, président du directoire de Ciloger, précise : « L'OPCI a démontré son intérêt grâce à plusieurs caractéristiques : le bénéfice de l'article 210 E [avantage fiscal pour une entreprise qui cède ses actifs immobiliers à un OPCI, Ndlr], la gouvernance d'un véhicule régulé, l'exonération d'impôt sur les sociétés et les plus-values, l'absence d'amortissement comptable. » Du coup, fin 2010, 107 OPCI étaient agréés par l'Autorité des marchés financiers, contre 81 un an plus tôt. Les encours semblent avoir suivi la même tendance avec un marché estimé désormais à une dizaine de milliards d'euros. Sans surprise, et même si elles ont été moins nombreuses qu'au cours des années précédentes, les opérations d'externalisation d'immobilier au sein d'OPCI ont continué à alimenter le marché : HSBC a cédé son siège social à un OPCI géré par Ciloger, et Accor ? très actif dans le domaine - a cédé plusieurs hôtels à un OPCI de BSG France pour un total de plus de 600 millions d'euros. Au cours de l'année écoulée, les OPCI se sont aussi positionnés à l'achat. « Avec une nette préférence pour les actifs sécurisés, souligne Frédéric Bôl, président du directoire de Viveris Reim, qui vient de changer d'actionnaire majoritaire (lire encadré). Les bureaux ont moins la cote mais l'immobilier commercial reste recherché. » Les actifs moins sécurisés, situés en dehors des centres-villes, avec des taux d'occupation plus faibles ou des baux arrivant à échéance, restent boudés.Dynamiser le marchéLe principal chantier qui attend la profession est donc avant tout celui de la commercialisation des OPCI grand public. Seuls 6 de ces OPCI ont été agréés. Et les encours gérés, malgré un réel décollage en fin d'année, restent modestes : 173 millions d'euros à fin mars. Parmi les points positifs, outre une conjoncture meilleure, figure le fait que plusieurs OPCI sont désormais proposés dans le cadre de l'assurance-vie. Pour 2011, la profession compte également sur l'émergence d'un nouveau type d'OPCI, les fonds de placement immobilier (FPI), pour dynamiser le marché et, peut-être, pousser les souscripteurs de SCPI à opter pour ce nouveau statut. « Les souscripteurs de SCPI ne veulent pas d'un produit d'allocation comme le sont les Sppicav [sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable et composées à seulement 60 % d'immobilier, Ndlr] actuellement proposées. L'arrivée d'OPCI distribuant des revenus fonciers, les FPI, réglerait ce problème, explique Jean-Marc Coly, directeur général d'UFG REM. L'AMF semble admettre que la liquidité des FPI ne soit pas aussi importante que celle des Sppicav, avec une poche immobilière égale à 90 %, sous condition de l'application d'une ?gate? [limiter le montant des rachats, Ndlr] pour les cas extrêmes. » Pour autant, certains professionnels doutent de l'intérêt d'une transformation. « Pour les grands réseaux, les OPCI sont plus faciles à gérer en termes de gouvernance. En tant qu'acteur indépendant, nous ne sommes en revanche pas partisan de la transformation, souligne Thierry Gaiffe, directeur général de Paref Gestion. Parmi les contraintes, il y a le coût : pour les OPCI, deux experts doivent évaluer les biens tous les trimestres contre une évaluation annuelle par un expert pour les SCPI. » Même réaction du côté de Natixis. « Nous allons soumettre à nos porteurs de parts de SCPI le projet de transformation en OPCI conformément aux dispositifs réglementaires mais sans le soutenir, explique Alain Pivert, directeur général de Nami AEW Europe. Notons que, à l'heure actuelle, il y a une réflexion autour de la modernisation du statut des SCPI avec l'objectif de le caler sur les OPCI, notamment en autorisant l'acquisition d'immeuble sous forme de part de société. Si cette modernisation n'a pas lieu, alors seulement, nous nous poserions la question de la transformation en FPI en recueillant préalablement l'accord des conseils de surveillance. »