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ésidences de tourismeEn quête de défiscalisation, avec la loi Demessine dans les zones de revitalisation rurale ou sous le statut de loueur en meublé, de nombreux investisseurs choisissent d'acheter un appartement dans une résidence de tourisme et de le donner en location à un exploitant, qui y pratique une activité de location saisonnière. Dans un contrat équilibré, chacun y trouve son compte. Le problème ? Selon la physionomie du marché immobilier, le pouvoir penche au profit du propriétaire ou de l'exploitant.En fixant à neuf ans fermes la durée des baux commerciaux, la loi Novelli du 22 juillet 2009 a souhaité mettre fin aux risques de pression de la part des exploitants pour imposer une baisse des loyers. En imposant aux professionnels de rappeler clairement dans les documents commerciaux remis aux investisseurs qu'ils doivent verser une indemnité d'éviction à l'exploitant s'ils refusent de renouveler le bail, la loi veut favoriser une prise de conscience de la part des particuliers, qui ne doivent pas s'engager à la légère. non-professionnels« C'est absolument essentiel », affirme Sophie Gonsard, responsable stratégie patrimoniale de l'office notarial Louis Aussedat et Associés au Vésinet : « Ce marché de l'investissement dans les murs professionnels est proposé à des non-professionnels et les perspectives fiscales cachent un certain nombre de questions. Comme celle de la rentabilité, la plupart du temps très insuffisante pour rémunérer le risque pris. Si 4 % sont acceptables dans les baux d'habitation, en matière de baux commerciaux, on doit tabler plutôt sur 6 % à 8 %. » Pour avoir du sens économiquement, l'opération doit donc être équilibrée, mais il faut en outre que le bien exploité soit de qualité et l'exploitant actif. Désormais, l'identité du gestionnaire devra également figurer dans les documents commerciaux. Le contrôle de la gestion est enfin facilité avec l'obligation pour l'exploitant d'établir un compte d'exploitation distinct pour chaque résidence qu'il gère et de communiquer le bilan de chaque année écoulée avec le taux de remplissage, l'évolution des principaux postes de dépenses et recettes. De quoi permettre un choix plus éclairé. P. E.
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