L'immobilier commercial fragilise un peu plus les banques américaines

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Tandis que la planète finance a les yeux rivés vers Dubaï, Wall Street s'inquiète de l'exposition des banques américaines à l'immobilier commercial dans leur propre pays. Pour cause?: selon le cabinet Real Estate Econometrics, le taux de défaut sur leurs créances liées aux bureaux, hôtels, sites industriels et autres centres commerciaux a bondi à 3,4 % au troisième trimestre aux États-Unis ? un niveau inédit depuis la crise des « savings and loans » au début des années 1990 ? contre 2,88 % au trimestre précédent. La présidente du fonds de garantie bancaire (FDIC), Sheila Bair, juge ainsi que l'immobilier commercial constitue le risque principal pesant sur les établissements américains tandis que le président de la Réserve fédérale, Ben Bernanke, craint un ralentissement de la reprise économique lié à cette exposition.Depuis qu'a éclaté la crise du crédit, la valeur des biens commerciaux ayant fait l'objet de défauts, de saisies ou d'une restructuration de dette a atteint 138 milliards de dollars. Mais Kenneth Rosen, qui dirige le département d'étude de l'immobilier de l'université de Berkeley, prévient que le portefeuille de 550 milliards de dollars de dettes actuellement adossées à de l'immobilier commercial « se détériore à un rythme rapide ». Certes, les prêts consentis par les banques pour des projets dans l'immobilier commercial ont reculé de 54?% au troisième trimestre, indique l'association des banquiers hypothécaires (MBA), mais le stock existant laisse présager un avenir plutôt sombre.exposition gérableAinsi, Real Estate Econometrics estime que le taux de défaut sur les créances immobilières commerciales atteindra 4?% à la fin 2009 pour culminer à 5,3?% en 2011. « Les crédits hypothécaires ayant démarré en 2006 et 2007 sont les plus affectés », note Sam Chandan, le chef économiste du cabinet. Selon Moody's, la valeur du parc immobilier commercial américain s'est effondrée de 42,9?% depuis son sommet atteint en 2007. L'agence de notation estime qu'avant de se stabiliser, cette valeur reculera de 55?% par rapport à son pic, mais pourrait chuter jusqu'à 65?% en cas de « scénario de stress », c'est-à-dire d'un nouveau plongeon de l'activité économique aux États-Unis. Dans ce contexte, l'universitaire Kenneth Rosen anticipe 200 nouvelles faillites de banques régionales.Ces derniers jours, associations bancaires et analystes ont tenté de rassurer Wall Street sur l'exposition des établissements américains à la dette de Dubai World. « L'exposition des banques américaines aux Emirats arabes unis », dont fait partie l'émirat de Dubaï, « est tout à fait gérable », estime ainsi CreditSights, précisant qu'elle atteignait « 9,9 milliards de dollars à la fin 2008 », dont 5,9 milliards de dollars pour Citigroup et 2,5 milliards pour JP Morgan Chase. Pourtant, Richard Bove, analyste chez Rochdale Securities, craint néanmoins un retour de bâton indirect?: aux États-Unis, « Dubaï devra peut-être se défaire de certains de ses prestigieux biens immobiliers à des prix bradés, ce qui risque de tirer vers le bas l'ensemble de la valorisation de l'immobilier commercial ».Éric Chalmet, à New York

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