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4 types d'offres passées en revue1. Logements avec conciergerie ou EHPAD chez GDP Vendôme« Nos immeubles ne sont pas des résidences services, mais bien des habitations », souligne Thierry Morosolli, directeur général de Dolcéa GDP Vendôme. Ce groupe propose aux particuliers d'acheter, dans une résidence avec agrément qualité, des appartement aménagés, qui seront loués à des personnes âgées qui veulent disposer d'un service conciergerie pour répondre à leurs besoins de tous les jours. Autre possibilité?: acheter une chambre dans un Ehpad, établissement médicalisé destiné aux personnes âgées dépendantes.Dans les deux cas, l'investisseur signe un bail de douze ans avec GDP Vendôme, qui exploite les établissements et lui verse chaque trimestre un loyer. « L'investisseur est assuré d'une rentabilité garantie, quel que soit le remplissage de nos établissements », précise Jean-François Gobertier, président de GDP Vendôme. Il faut compter entre 120.000 et 300.000 euros pour un logement dans une résidence et entre 140.000 et 260.000 euros pour une chambre en Ehpad. Bon à savoir?: pour l'Ehpad, l'investissement comprend à la fois la chambre, mais aussi une quote-part des communs de la résidence. « Le propriétaire possède ainsi une partie des locaux d'activité, sans lesquels la résidence ne peut pas fonctionner », explique Jean-François Gobertier. D'après lui, un investissement en résidence rapporte entre 3,80 % et 4,20 % et entre 4,50 % et 4,70 % en Ehpad. Le tout en location en meublé non professionnel sous le régime Censi-Bouvard. Marie Pellefigue 2. Des services à prix très serrés chez Aegide-DomitysCréé en 1999, Aegide-Domitys vient d'ouvrir sa dixième résidence Domitys il y a quelques jours à Dax. « Dix autres sont en construction, trente dans les tuyaux avec un objectif de cinquante résidences en 2014 », explique le directeur général, Frédéric Walther. « Contrairement à ce qui existe dans la plupart des résidences combinant un produit vendu par un promoteur et une gestion confiée à une copropriété, nous sommes promoteur et exploitant à travers une structure commerciale dédiée. »La logique d'exploitant est primordiale dans cette maison qui revendique un taux d'occupation de 96 % et gère ses coûts au plus serré, le résident ne payant que les services qu'il utilise, par abonnement ou à la carte. Du coup, les résidences sont accessibles aux petits revenus, dès 15?.000 euros annuels environ. À Châteauroux, un deux-pièces de 45 m2 se loue à partir de 800 euros mensuels?: 430 euros de loyer, 60 de charges de copropriété et un premier niveau de services à 305 euros. Un plus?: les services étant agréés « qualité services à la personne », le résident peut récupérer sur une majorité des prestations 50 % de réduction d'impôts. Côté investisseur, les programmes sont vendus de 3.000 à 3.?500 euros le mètre carré. Pour un 50 m2 à 150?.000 euros TTC (125.000 hors TVA), vous bénéficiez d'une économie d'impôt de 25 %?: 31?.250 euros à reporter sur neuf ans, soit 3.?472 euros par an. « Domitys vous verse un loyer annuel de 5?.750 euros, soit 479 euros par mois. Vous dégagez donc une rentabilité de 4,70 % environ », calcule Frédéric Walther. F. P. 3. Deux résidences en une chez MTD Finance« Je me suis intéressé aux résidences seniors pour ma mère, qui a aujourd'hui 87 ans », raconte Mathieu Toulza Dubonnet, le président de MTD Finance. Cet ancien athlète et champion d'Europe de Kung Fu a créé en 1997 MTD Finance, une société indépendante de conseil en gestion de patrimoine (un FIP d'Entrepreneur Venture ayant 15 % du capital) située dans le Marais à Paris et qui compte aujourd'hui 30 employés pour environ 19 millions d'euros d'activité.Après une rencontre avec Aquarelia, un spécialiste des résidences seniors, qui n'est pas promoteur mais seulement exploitant (4 résidences en opération avec des taux de remplissage de 100 %, 3 autres prévues d'ici à 2011), et quelques visites de sites plus tard, Mathieu Toulza Dubonnet se décide?: « Je travaille exclusivement avec Aquarelia, car il existe très peu d'intervenants qui jouent le jeu des trois partenaires?: le résident, l'investisseur et le gestionnaire. La gestion est très importante sinon le site se dégrade rapidement et le coeur de la résidence, la vie sociale, disparaît. »« Les Jardins du Danube », son offre à Yzeure (Allier), près de Clermont-Ferrand, qui sera livrée au deuxième trimestre 2011, est originale?: elle combine une résidence seniors (96 appartements de standing) et une résidence étudiants attenante (51 studios), pariant sur une mixité générationnelle permettant de réduire les coûts - les jeunes pouvant rendre des services aux plus âgés. Ces appartements vendus à partir de 3.?100 euros le mètre carré dégagent des rendements locatifs annoncés de 4 % à 5 % (voir simulation). F. P. 4. Des villas familiales chez Élysée-VendômeLes Villas Edeniales, construites par le groupe Élysée-Vendôme, comptent trois studios en rez-de-jardin avec des pièces de vie en commun et deux appartements à l'étage. Les premiers sont loués à des personnes âgées ou handicapées, les seconds à des « accueillants familiaux » ayant reçu une formation spécifique?: ils aident les seniors dans leurs tâches quotidiennes (courses, toilette, repas). « Les 70-80 ans qui cherchent un logement avec une aide à domicile et sans médicalisation sont notre cible », confie Jacques Bouvier, président du groupe. La commune d'implantation fournit le terrain et exploite l'ensemble, via un groupement médico-social auquel elle adhère. Le bail, conclu pour 18 ans, est renouvelable par période de neuf ans. La commune paie le loyer à l'investisseur, qui ne s'occupe pas de la gestion et ne paie aucuns frais d'entretien. Il bénéficie d'une réduction d'impôt de 25 % du prix d'achat (plafonné à 300.000 euros) pendant neuf ans, la fraction supérieure à cette limite bénéficie du régime fiscal de l'amortissement. L'amortissement du mobilier reste fiscalement déductible et la TVA récupérable.Comptez autour de 100.?000 euros pour un studio, environ 200.000 pour un appartement et entre 620.000 et 650.000 pour une villa. D'après Élysée-Vendôme, la rentabilité brute de l'opération tourne autour de 4,5 %. Pour le moment, 8 villas sont construites dans le Sud-Ouest, 10 sont en construction et 35 viennent d'obtenir leur permis de construire. M. P.
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