La Tribune
terviewL'instruction fiscale apporte-t-elle des éléments pour l'appréciation des nouveaux statuts de loueurs meublés professionnels et non professionnels issus de la loi de finances pour 2009 ?Oui, nous disposons maintenant d'un texte complet sur la location meublée dont les contours ont fortement évolué. Il permet surtout de faire la distinction entre les contribuables qui exercent à titre professionnel et ceux pour qui, selon le législateur, cette activité relève en réalité de la gestion de leur patrimoine. Ces derniers voient leurs avantages fiscaux diminués, dans la droite ligne de la philosophie de la loi de finances. Pour être considéré comme professionnel, il faut, comme par le passé, être inscrit au registre du commerce et générer plus de 23.000 euros de recettes, mais il faut désormais que ces recettes soient supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. C'est à cette condition supplémentaire que les loueurs en meublé peuvent pratiquer la déduction des déficits de leurs revenus et bénéficier d'une exonération de plus-value dès cinq ans de détention du bien loué. En durcissant les conditions du statut de loueur meublé professionnel, la loi et l'instruction font naturellement sortir de leur champ de nombreuses personnes qui bénéficiaient jusqu'alors de ce statut.Les personnes qui ont déjà investi sont-elles touchées par ce changement de régime fiscal ?Oui. Ce régime s'applique immédiatement, mais avec un régime transitoire pour les locations qui ont débuté avant le 1er janvier 2009 ou qui portent sur un local acquis ou réservé avant cette date. Il consiste à surpondérer les recettes tirées de la location pour les comparer aux autres revenus d'activité en les multipliant par un coefficient fixé à 5, diminué des 2/5 par année écoulée depuis le début de la location dans une limite maximale de dix ans. Prenons un exemple : une personne a commencé à louer en meublé au 1er janvier 2006 et en tire 30.000 euros de revenus annuels. Parallèlement, elle gagne 50.000 euros en salaires. Début 2009, trois années se sont écoulées depuis le début de la location. Pour apprécier la prépondérance des revenus de la location sur les autres, on fait le calcul suivant : 30.000 × (5 ? 3 נ2/5) = 30.000 × 3,8 = 114.000 euros. Ce montant étant supérieur aux autres revenus, le propriétaire est considéré comme bailleur professionnel. Ce mécanisme de calcul s'applique dans ce cas jusqu'au 31 décembre 2015, le coefficient tombant à 1 après dix ans (5 ? 10 נ2/5).La nouvelle donne doit-elle inciter les investisseurs à revoir leur stratégie ?Dans un premier temps, tous les loueurs en meublé professionnels doivent prendre le temps de faire une analyse de leur situation sans attendre l'imposition des revenus 2009. Ils doivent s'interroger pour savoir si, au regard des nouveaux critères, ils sont considérés comme loueurs meublés professionnels ou non et dans ce cas quelles sont les conséquences sur l'impôt sur le revenu et les plus-values en cas de cession. L'expert-comptable est l'interlocuteur idoine. S'ils ont l'intention de céder leur bien, le notaire réalisera pour eux cette analyse. Au vu de celle-ci, on peut fixer une stratégie nouvelle? Ou décider de ne rien changer. n
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