Comment profiter au maximum des nouveaux indices de loyers

Entre le troisième trimestre 2005 et le troisième trimestre 2008, l'indice du coût de la construction (ICC), avec lequel on calcule le montant des loyers commerciaux, a subi une hausse de 24,72 % ! » fulmine Bertrand Donnève, directeur immobilier de Sonepar, le holding d'un groupe de distribution de matériel électrique, et président de l'Agora des directeurs immobiliers, un club professionnel. La raison ? « Le prix des matériaux et celui de la main-d'oeuvre ont anormalement flambé. » La baisse de 5,77 % de l'ICC au troisième trimestre 2009 (par rapport à la même période de 2008), qui vient d'être rendue publique par l'Insee, a apporté de l'eau à son moulin. Aussi, face à cette imprévisibilité des coûts immobiliers, Bertrand Donnève conseille-t-il de renégocier les baux commerciaux lorsqu'ils arrivent à échéance ou lorsqu'on en prend de nouveaux, selon deux voies : l'ICC « cap頻 ou l'ILC (indice des loyers commerciaux).Le premier conserve l'ICC de l'Insee, mais en lui imposant un plancher et un plafond. « Cela se négocie avec le propriétaire. La marge d'augmentation se situe entre 2,5 % et 3,5 % en se référant à l'inflation », détaille Bertrand Donnève. Après une étude sur la valeur locative de son parc, réalisée par Atisreal Real Estate, Sonepar a ainsi renégocié une centaine de baux sur 500 sites. Dans 65 % des cas, les loyers ont été réduits avec une moyenne globale de 7 %.Le second indice, l'ILC, institué par la loi de modernisation de l'économie (LME) du 4 août 2008, concerne uniquement commerçants et artisans. Il est composé de trois indices pondérés : l'indice des prix à la consommation (pour 50 %), l'ICC (pour 25 %) et l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur (pour 25 %). Depuis juin 2009, l'ILC a baissé mais moins que l'ICC. Mais son évolution a été au total plus raisonnable.Quant aux activités tertiaires, elles attendent l'Ilat (indice des loyers des activités tertiaires). Il se compose de l'indice des prix à la consommation (pour 50 %), l'ICC (pour 25 %) et de l'indice du PIB (25 %). Ayant fait l'objet d'un protocole d'accord de la part des organisations professionnelles concernées, l'Ilat devrait entrer en vigueur dans le courant 2010. Erick Haehnsen
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